법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진

상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권, 묵시적 갱신, 임대차 기간에 대해 살펴보고 실무적 유의사항을 살펴보겠습니다.

해당 사례에서는, 원고(임대인)와 피고(임차인) 간에 2019년 3월 19일 1차 상가 임대차계약이 체결되었습니다. 계약 내용은 보증금 1천만원, 월세 80만원이었으며, 기간은 2019년 4월 22일부터 2021년 4월 21일까지였습니다. 임대차 기간 만료 시점에 2차 계약을 체결했는데, 이때는 보증금이 1,050만원, 월세는 88만원으로 증액되었고, 기간은 2021년 4월 22일부터 2022년 4월 21일까지였습니다.

계약 과정에서 피고는 2021년 5월 21일에 원고 A의 임대차계약서를 강제로 빼앗아 찢는 재물손괴 행위를 했고, 이에 대해 형사처벌을 받았습니다. 이후 원고들은 2022년 3월 7일 이 재물손괴 행위를 이유로 갱신거절 및 해지 통지를 했습니다. 원고들은 피고에게 보증금에서 연체 차임을 공제한 잔액을 반환하고 건물 인도를 청구했으나, 피고는 구두 갱신 요구, 묵시적 갱신, 2차 계약상 1년 약정 무효를 주장하며 임대차계약이 여전히 존속한다고 주장했습니다.

부산지방법원은 2023년 3월 21일 판결에서 다음과 같이 판단했습니다. 첫째, 임차인의 계약갱신요구권 행사와 관련하여, 법원은 피고가 제출한 증거만으로는 임대차기간 만료 전 6개월에서 1개월 사이에 갱신요구 의사표시를 했다고 인정하기 어렵다고 보았습니다. 둘째, 묵시적 갱신 성립 여부에 대해서는, 가령 1차 계약이 묵시적으로 갱신되었다 하더라도 그 존속기간은 1년이며, 원고들의 2022년 3월 7일자 통지는 묵시적 갱신에 대한 적법한 갱신거절 통지로 유효하다고 판단했습니다. 셋째, 2차 계약상 임대차 기간 1년 약정의 유효성에 대해서는, 임대차 기간 등 조건이 정해진 2차 계약이 체결되었으므로 상가임대차법 제10조 제3항의 적용 여지가 없고, 1년이라는 기간 약정이 임차인에게 특별히 불리하다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

실무적으로 임대인은 갱신 거절 통지를 임대차기간 만료 전 6개월에서 1개월 사이에 해야 하며, 이는 내용증명 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 해야 합니다. 임차인 측면에서는 계약갱신요구권 행사 시기를 준수하고, 역시 내용증명 등으로 증거를 남기는 것이 중요합니다. 또한 양측 모두 계약서 작성 시 임대차 기간, 차임, 보증금 등 조건을 명확히 기재하고, 필요한 경우 변호사의 자문을 받는 것이 바람직합니다. 증거 확보 측면에서는 임대차계약서, 갱신요구 또는 거절 통지, 차임 지급 내역 등 관련 자료를 잘 보관해두어야 합니다.

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