아파트 개발 사업을 하는 경우 1,2필지가 아니라 수십에서 수백필지가 필요합니다. 하지만 동시에 수백 필지의 소유자와 계약을 맺는 것이 아니므로 차츰 계약을 맺어가게 되는데 계약을 진행하면서 계약금을 일일이 지급하다가 지주들의 금액 요구수준이 높다거나 다른 이유로 사업부지를 확보하지 못하는 경우에 지급한 계약금을 모두 포기해야 하고 그에 따른 손해가 막심하다는 점에서 매매계약을 하는 경우에 계약금을 전체 지주 80% 이상 계약서 작성시 지급하기로 하는 등의 조건을 들어서 계약을 체결하는 경우가 있습니다.

토지 확보 작업이 지지부진 하게 되는 경우에 지주들이 계약해제를 하고 싶어 하는 경우가 있는데 이 때에 시행사측에서 지급시기가 되지 않았음에도 계약금을 미리 지급하는 경우가 있습니다. 이에 대하여 계약에서 정한 조건을 위반한 것이므로 해당 금원을 돌려주고 계약을 해제하려고 하는 경우가 있습니다.

법원은 ‘피고들이 원고 계좌에 일방적으로 입금한 위 00,000,000원을 이 사건 약정에 따른 계약금이라 할 수 없으므로, 위 00,000,000원의 입금이 피고들의 채무불이행이라고 볼 수 없고, 설령, 위 입금을 피고들의 채무불이행에 해당한다고 보더라도, 앞서 인정할 사실만으로는 피고들이 '전체 지주 00% 이상 계약서 작성' 이후 원고에게 계약금을 지급하기로 한 것이 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무에 해당한다는 것이 이 사건 약정 체결 당시 상황으로 보아 객관적으로 분명하게 나타난 원고와 피고들의 합리적인 의사라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다’고 하여서 계약 해제를 인정하지 않았습니다.

계약금 지급시기가 있다면 적어도 해당 시점까지 지급해야 한다는 것이지 미리 지급 한 것으로는 계약 해제가 어렵다고 보아야 할 것입니다. 지주 입장에서는 80% 이상 계약되지 않으면 계약금을 지급하지 않는다고 하는 것은 계약이 안되면 그대로 계약이 해제될 수 있다고 생각할 수도 있지만 계약금이 지급되지 않았다고 하더라도 계약 자체는 그대로 유효하다는 점에서 안심해서는 안될 것이고, 토지계약이 지연되었을 때 어떻게 대처해야 할지를 고민해서 방법을 마련해두는 것도 필요합니다.

대법원은 ‘채무의 이행이 불능이라는 것은 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결, 대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다75321 판결 참조)’고 판시하고 있습니다.

토지 매매계약을 할 때 잔금을 사업승인신청시 지급하는 것으로 하였을 경우에 사업이 매매계약을 했을 때부터 수년이 흘렀고 사업도 진척이 되지 않는데 다른 곳에서 매매계약을 하겠다고 하는 경우가 있어서 이 때 사업이 이행불능이 되어서 매매계약을 해제 할 수 있는지가 문제 될 수 있습니다.

사업이 이행불능이 되었는지는 각 사안마다 다른 것으로 특히 지역주택조합인지 일반분양 사업인지에 따라서도 다릅니다. 일반분양 사업의 경우에는 2007년에 계약을 했는데 금융위기로 사업이 지연되면서 15년이나 지난 2022년에 이르러서 사업이 불가능하게 되었으므로 계약이 해제되었다는 주장을 하였으나 계속 시공사의 MOU계약이 체결되고 있고, 사업도 계획 변경을 해서 대략의 설계도면 등을 계속 업데이트를 해주어서 사업이 이행불능이 되었다는 점에 대하여 인정하지 않아서 계약해제가 되지 않았습니다.

지역주택조합 사업을 위하여 매매계약을 체결한 사안에서는 매수한 토지들이 공매처분되거나 강제집행절차가 진행 중이고, 소유권이전등기가 되지 않은 다른 토지 매매계약의 경우 잔금지급일자가 확정일자로 되어 있어서 계약해제가 되었다는 사정, 다른 자산도 없는 점, 조합원들이 대거 탈퇴가 된 사정 등에 비추어서 지역주택조합을 설립하여 주택건설사업을 추진하는 것을 목적으로 체결된 부동산매매계약은 이행불능 상태에 빠져 있어서 계약이 해제된다는 판결을 내린 사례도 있습니다.

따라서 사업 지연에 따라서 계약해제를 하려는 경우에 본인의 계약에서 잔금지급시기가 사업승인 이후라고 한다면 사업이 불가능 한 사류에 대해서 상세하게 파악해서 주장입증해야 해제가 가능하겠습니다.

매매계약 이행불능이 된 경우에는 지주의 소유권이전등기 의무를 이행할 필요가 없습니다.

그런데 이행불능이 아니라 상대방이 이행지체를 하고 있는 경우가 있습니다. 예를 들어서 잔금지급시기가 되었음에도 지급하지 않아서 계약를 해제하려고 하는 경우나 토지 매매계약 70%가 되면 계약금을 지급하기로 했는데 지급을 하지 않는 경우를 들 수 있습니다.

이런 경우에는 이행불능과 달리 소유권이전등기 의무를 이행해야지 계약해제가 가능합니다. 계약 이행은 변호사, 법무사 사무실에 서류를 보관시키면서 언제든지 잔금을 지급하고 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 상당한 기간을 두고 수령을 최고하면 이행제공을 한 것으로 보고 계약해제를 할 수 있습니다. 이러한 절차를 제대로 거치지 않고 일단 계약해제 통보를 한 다음에 시간이 어느 정도 흐른 후에 갑자기 상대방측에서 잔금을 할 테니까 소유권이전등기 서류를 마련해달라고 연락 왔을 때 부랴부랴 변호사 사무실을 찾아오는 경우가 있는데 이 때에는 계약 해제가 적법하게 이루어지지 않아서 그대로 잔금을 받고 끝나는 경우가 있는데 잔금까지 시간이 상당히 흘러서 부동산 가격이 많이 오른 경우임에도 어쩔 수 없게 되는 경우가 있으므로 계약해제도 확실하게 도움을 받아서 하는 것이 좋습니다.

울산부동산변호사 이강진