학교용지부담금 50% 감면! 300세대 이상만 부과 - 학교용지 확보 등에 관한 특례법(학교용지법) 개정법

학교용지부담금 개정법(2025. 6. 21. 시행) 주요내용 - 300세대 미만 면제, 취학인구 감소지역 의무면제, 공동주택 부과요율 50% 인하(0.8%→0.4%)로 주택 분양가와 개발사업 영향 총정리

1. 학교용지부담금 제도의 이해

학교용지부담금은 '학교용지 확보 등에 관한 특례법'에 근거하여 부과되는 법정 부담금입니다. 이 제도는 신규 주택 개발로 인해 발생하는 학교 신설 수요에 대응하기 위한 재원을 마련하고자 도입되었습니다. 기존에는 100세대 이상의 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하거나 공동주택을 분양하는 사업자에게 공동주택 분양가격의 0.8% 및 단독주택 용지 분양가격의 1.4%를 부담금으로 부과해왔습니다. 이러한 부담금은 결국 분양가격에 반영되어 실질적으로는 주택 구매자가 부담하게 되는 구조였습니다.

정부는 2024년 3월 '부담금 정비 및 관리체계 강화방안'을 통해 학교용지부담금을 포함한 여러 부담금의 조정 계획을 발표했는데, 당초 학교용지부담금 폐지를 제안했으나 최종적으로는 50% 감면하는 것으로 결정되었습니다. 학교용지부담금은 지방교육재정의 중요한 재원 중 하나로, 완전 폐지보다는 부분 감면을 통해 교육 재정과 주택 개발 사업 간의 균형을 맞추고자 한 것으로 보입니다.

2. 개정법의 주요 내용 및 법적 의미

가. 부과대상 개발사업 규모 확대 (100세대→300세대)

개정된 특례법 제2조(정의)에서는 개발사업의 범위를 기존 '100세대 규모 이상'에서 '300세대 규모 이상'으로 확대했습니다. 이는 중소규모 개발사업에 대한 부담을 완전히 면제함으로써 소규모 주택 공급을 활성화하고자 하는 목적이 있습니다. 즉, 100세대 이상 300세대 미만의 개발사업은 이제 학교용지부담금 납부 의무에서 완전히 제외되어 개발 비용이 절감됩니다.

이 조항은 특히 도심 재개발이나 소규모 정비사업에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 300세대 미만의 소규모 개발은 새로운 학교 신설 수요를 크게 유발하지 않는다는 현실적 판단이 반영된 것으로 볼 수 있습니다.

나. 취학인구 감소지역 부담금 면제 의무화

개정법 제5조(부담금의 부과·징수) 제5항에서는 최근 3년 이상 취학 인구가 지속적으로 감소하여 학교 신설 수요가 없는 지역에서의 개발사업에 대한 부담금 면제를 의무화했습니다. 기존에는 이러한 면제가 권고사항이었으나, 이제는 법적 의무사항으로 변경되었습니다. 학령인구가 지속적으로 감소하는 지역에서는 새로운 학교 설립 필요성이 낮아 부담금 부과의 정당성이 약화되기 때문입니다.

특히 이 규정에서는 시·도지사가 학교 신설 수요에 관해 반드시 교육감의 의견을 듣도록 규정하여 교육행정의 전문성을 존중하면서도 개발사업자의 부담을 경감하려는 균형점을 찾고자 했습니다.

다. 공동주택 부과요율 50% 인하 (0.8%→0.4%)

공동주택에 대한 학교용지부담금 부과요율이 기존 분양가격의 0.8%에서 0.4%로 절반 수준으로 인하되었습니다. 이는 주택 공급 활성화와 분양가 안정화를 위한 조치로, 실질적으로 아파트 등 공동주택 구매자의 부담을 경감시키는 효과가 있습니다. 다만, 이 부과요율 완화는 단독주택 용지에는 적용되지 않아 기존의 1.4% 요율이 그대로 유지됩니다. 이는 공동주택 중심의 주택 공급 정책을 반영한 것으로 볼 수 있습니다.

3. 실무적 영향 및 고려사항

가. 개발사업자에게 미치는 영향

이번 개정은 개발사업자의 비용 부담을 경감시킬 것으로 예상됩니다. 특히 100세대 이상 300세대 미만의 중소규모 개발사업자는 학교용지부담금을 전혀 부담하지 않게 되어 사업성이 개선될 것입니다. 300세대 이상 대규모 공동주택 개발사업의 경우에도 학교용지부담금이 절반으로 줄어 개발 비용이 감소합니다.

실무적으로 개발사업자는 사업 기획 단계에서 다음과 같은 점을 고려하는 것이 좋겠습니다:

• 300세대를 기준으로 한 사업 규모 조정 검토
• 취학인구 감소지역 여부 사전 확인
• 개정법 시행일(2025년 6월 21일) 이후 분양공고 승인을 받을 경우 적용

나. 주택 구매자에게 미치는 영향

학교용지부담금은 궁극적으로 분양가격에 반영되므로, 이번 개정은 주택 구매자의 실질적인 부담을 경감시킬 수 있습니다. 예를 들어, 5억 원짜리 아파트의 경우 기존에는 400만 원의 학교용지부담금이 분양가에 반영되었으나, 개정 후에는 200만 원으로 절반 감소하게 됩니다. 다만, 이러한 부담금 감소가 실제 분양가격 인하로 이어질지는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

다. 관련 판례 검토

대법원 2025. 3. 13. 선고 2023두48445 판결에서는 '주택법에 따른 개발사업을 시행하는 지역주택조합인 원고가 피고 행정청이 부과한 학교용지부담금 처분 취소를 청구하였는데, 원심은 학교용지법에 따른 부담금 산정 시 전체 공동주택 세대수에서 사업 시행 전 기존 세대수를 공제해야 한다고 판단했으나, 대법원은 이를 파기하였습니다. 대법원은 학교용지법상 부담금 산정 시 반드시 개발사업으로 증가하는 세대수만을 기준으로 삼아야 하는 것이 아니라, 해당 지역 상황, 취학인구 증감 추이, 유입 인구의 연령별 분포, 교육환경에 대한 사회적 인식 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 행정청이 재량권 범위 내에서 부담금을 산정할 수 있다고 판시했습니다. 또한 법 제5조 제1항 단서의 적용대상이 아닌 개발사업에 대해서는 이 규정을 적용하거나 유추적용하여 기존 세대수를 공제할 의무가 없다'고 판단하였습니다. 이와 관련하여 300세대가 넘게 되면 면제는 되지 않지만 부과요율이 절반으로 내려갔다는 점에서 다소간의 유의미한 변화가 있지 않을까 생각이 됩니다.

4. 결론

학교용지부담금 개정은 학령인구 감소와 주택건설 산업 위기라는 현실을 반영한 정책적 결정으로 보입니다. 이번 개정으로 중소규모 개발사업자의 부담이 크게 줄어들고, 대규모 공동주택 개발도 부담금이 절반으로 감소하여 주택 공급 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다. 학교용지부담금 제도는 교육 인프라 확충과 주택 공급 활성화라는 두 가지 정책 목표 사이에서 균형을 찾아가는 과정에 있으며, 개발사업자와 주택 구매자 모두 이번 개정법의 변화를 사업 계획과 주택 구매 결정에 반영할 필요가 있습니다.