지역주택조합 사업승인 단계의 법률적 쟁점

최근 포스코 아시아드 스타디움(거제2지역주택조합)의 사업승인 신청 소식이 전해지며 지역주택조합 방식 아파트에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 국토교통부 통계에 따르면 지역주택조합 방식으로 공급되는 주택은 전체 신규 주택 공급의 약 8%를 차지하고 있으며, 일반 분양 대비 5~15% 저렴한 가격으로 공급되어 실수요자들의 관심이 높습니다. 이 글에서는 지역주택조합 사업승인 단계에서 알아야 할 법률적 쟁점과 조합원이 주의해야 할 사항을 알아보겠습니다.

지역주택조합의 법적 지위와 특성

지역주택조합은 「주택법」 제11조에 근거하여 설립되는 비영리법인으로, 일정 지역에 거주하는 무주택자 또는 소형주택 소유자가 주택을 마련하기 위해 설립하는 조합입니다. 일반 분양과 달리 조합원이 사업의 시행자가 되어 부지 매입부터 시공사 선정, 사업 진행까지 직접 참여하는 구조입니다.

지역주택조합의 조합원은 단순한 수분양자가 아닌 사업의 공동시행자 지위를 가집니다. 이는 사업의 이익뿐 아니라 위험도 함께 부담한다는 의미입니다. 대법원은 2018다269497 판결에서 "지역주택조합의 조합원은 단순한 수분양자와 달리 사업 리스크를 공유하는 공동사업자의 성격을 가진다"고 판시한 바 있습니다.

사업승인신청과 조합원 모집의 법적 제한

사업승인신청의 법적 의미

사업승인신청은 지역주택조합 사업의 중요 분기점입니다. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인을 받아야 본격적인 주택건설사업을 시행할 수 있기 때문입니다. 특히 중요한 것은 사업승인 신청 시점에 조합원 모집이 원칙적으로 완료된다는 점입니다.

조합원 추가모집과 교체의 법적 제한

주택법 시행령 제22조 제3항은 '조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가 신청은 법 제15조에 따른 사업계획승인신청일까지 하여야 한다'고 명시하고 있습니다. 따라서 사업계획승인신청일 이후의 신규 조합원 모집은 원칙적으로 불가능합니다.

다만 제한적으로 조합원 교체는 가능합니다. 주택법 시행령 제22조 제1항 제2호에 따르면 '조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우' 등 특정 사유로 결원이 발생한 범위 내에서 충원이 가능합니다. 그러나 이는 부적격자 발생이라는 조건부 상황이므로, 사업승인신청 이후에 일반적인 조합원 가입이 가능하다고 홍보하는 것은 법적으로 문제가 될 수 있습니다.

서울고등법원은 2021나2031428 판결에서 "사업승인신청 이후 조합원 자격이 없는 자를 조합원으로 가입시키는 행위는 주택법 위반"이라고 판단한 바 있습니다.

매도청구권의 법적 성격과 행사 요건

매도청구권의 개념과 법적 근거

매도청구권은 「주택법」 제22조에 규정된, 지역주택조합이 사업부지 내 토지를 매수할 수 없는 경우 해당 토지 소유자에게 매도를 청구할 수 있는 권리입니다. 이는 사업의 원활한 진행을 위한 법적 장치입니다.

매도청구권 행사의 법적 요건

「주택법」 제22조 제1항에 따르면, 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 조건에서 매도청구권을 행사할 수 있습니다

1. 주택건설대지면적의 95% 이상 사용권원 확보 시 미확보 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능
2. 그 외의 경우 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전부터 해당 대지를 계속 보유한 소유자를 제외한 소유자에게 매도청구 가능

지역주택조합의 경우 주택법 제21조에 따라 사업계획승인을 위해 95% 이상 소유권을 확보해야 하므로, 실질적으로는 첫 번째 경우에 해당합니다. 즉, 사업계획승인을 받은 후 미확보 대지의 모든 소유자에게 매도청구가 가능합니다.

매도청구권 행사 전에는 대상 토지소유자와 최소 3개월 이상 협의해야 합니다. 대법원은 2019다266409 판결에서 "매도청구권 행사 전 3개월 이상의 협의는 실질적으로 이루어져야 하며, 형식적 협의만으로는 요건을 충족할 수 없다"고 판시했습니다.

지역주택조합 가입 시 실무적 체크포인트

지역주택조합 가입을 고려한다면 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다

1. 조합의 토지확보율과 조합원 모집 현황
2. 사업승인신청 예정 시점과 일정
3. 조합 규약상 조합원의 권리와 의무
4. 토지매입비, 시공사 선정 등 사업 진행 상황
5. 조합 운영의 투명성과 재정 상태

결론 지역주택조합 사업의 법적 이해와 주의사항

지역주택조합은 일반 분양보다 저렴한 가격으로 주택을 마련할 수 있는 기회를 제공하지만, 조합원으로서 사업 리스크도 함께 부담해야 합니다. 특히 사업승인신청은 조합원 모집의 법적 기한이 되므로, 이 시점을 기준으로 조합원 가입 여부를 신중히 결정해야 합니다.

사업승인신청 이후에는 원칙적으로 신규 조합원 모집이 불가능하며, 예외적으로 부적격자 발생 시에만 교체가 가능합니다. 또한 매도청구권은 사업계획승인 후에만 행사할 수 있으며, 지역주택조합의 경우 95% 이상 소유권 확보를 전제로 합니다.

지역주택조합 방식의 주택 사업은 법률적 이해와 실무적 주의가 필요한 복잡한 과정입니다. 가입을 고려한다면 전문가의 법률 자문을 통해 리스크를 철저히 검토하고, 조합의 사업 진행 상황과 법적 요건을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.