민간임대주택에 관한 특별법 판례로 알아보는 협동조합의 조합원 모집 신고의무

협동조합이 임대주택 사업을 진행할 때 조합원 모집 신고의무의 적용 범위를 대구지방법원 판례 분석을 통해 살펴보고, 협동조합이 준수해야 할 법적 의무와 실무적 대응방안을 제시합니다.

대구지방법원의 판례를 통해 협동조합이 임대주택 사업을 진행할 때 주의해야 할 법적 의무사항에 대해 알아보겠습니다.

1. 판례의 배경과 쟁점

가. 대구지방법원 2023. 8. 30. 선고 2022노2666 판결은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 '민간임대주택법') 위반 혐의로 기소된 B조합과 그 대표자 A에 대한 항소심 판결입니다. 검찰은 피고인들이 임대주택을 공급할 목적으로 설립된 협동조합으로서 조합원 모집 전 관할 구청장에게 신고하지 않고 조합원을 모집했다고 기소했습니다.

나. 핵심 쟁점은 다음과 같습니다:

• 피고인 조합이 민간임대주택법 제5조의3 제1항에 따른 신고의무를 회피하기 위해 시행사(F)를 설립하고 실질적인 시행업무를 수행했는지 여부
• 민간임대주택법 제5조의3 제1항에서 규정하는 '주택을 공급할 목적'에 '시행사를 통해 공급할 목적'도 포함되는지 여부

2. 민간임대주택에 관한 특별법의 관련 조항 해석

가. 민간임대주택법 제5조의3 제1항에 따르면, "조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 민간임대주택 건설대지의 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다."

나. 민간건설임대주택이란 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택을 말합니다(민간임대주택법 제2조 제2호 가목). 여기서 '임대사업자'란 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말합니다.

3. 법원의 판단

가. 법원은 다음과 같은 증거와 사실관계를 토대로 피고인 조합이 실질적 시행사가 아니라고 판단했습니다:

1. F와 피고인 조합 간 체결된 '민간임대주택 투자계약서'에 따르면
   • F는 사업자의 시행자로서 건축허가, 사업계획승인 등 인허가 및 설계업무, 사업부지 소유권 확보, 시공사 선정 등의 업무를 수행
   • 피고인 조합은 조합원 모집·관리, 출자금 징수, F의 투자자로 참여하는 업무 등을 수행
2. 사업약정 및 대리사무계약에 따르면
   • F는 분양계약 또는 임대계약의 당사자로서 공급계약 체결업무를 수행
   • 피고인 조합이 F에 투자하는 경우, 그 대가로 조합원에게 임대주택 공급에 협조하도록 규정
3. 조합원 모집 공고문에도 "사업부지 확보, 사업계획 승인 등 사업 전반적인 사항은 사업주체인 F가 책임 및 관리하고 있습니다"라고 명시

나. 법원은 다음과 같은 이유로 '시행사를 통해 공급할 목적'은 민간임대주택법 제5조의3 제1항의 '주택을 공급할 목적'에 포함되지 않는다고 판단했습니다.

1. 민간임대주택법의 체계와 규정을 볼 때, 신고의무를 지는 민간임대협동조합은 '민간임대주택을 직접 건설해 임대'하거나 적어도 '민간임대주택에 대한 임대차계약의 당사자'여야 함
2. 이 사건에서 F가 사업부지 매수, 주택 건설, 분양·임대하는 주체이고, 피고인 조합은 직접 주택을 건설하거나 임대하지 않음
3. 문언의 가능한 의미를 벗어나 피고인에게 불리한 확장해석은 허용될 수 없음(죄형법정주의 원칙)

4. 판례의 시사점

가. 이 판례는 협동조합이 임대주택 사업을 진행할 때 시행사와의 관계 설정이 법적 의무에 미치는 영향을 보여줍니다. 협동조합이 직접 임대주택을 건설하거나 임대계약의 당사자가 아니라면, 조합원 모집 신고의무가 발생하지 않을 수 있습니다.

나. 사업 참여자 간 계약서에 명시된 업무 분담 내용은 법적 의무의 주체를 판단하는 중요한 근거가 됩니다. 따라서 계약 체결 시 각 당사자의 권리와 의무를 명확히 규정하는 것이 중요합니다.

다. 피고인 조합이 공고문에 명시한 "사업주체는 F"라는 내용이 실질적 업무 분담을 보여주는 증거로 활용되었습니다. 따라서 공고 내용을 작성할 때는 법적 책임 관계를 정확히 반영해야 합니다.

5. 협동조합의 법적 의무 준수를 위한 체크리스트

가. 사업 구조 설계 시 협동조합의 역할이 '직접 건설'인지 '투자자'인지 명확히 구분해야 합니다. 직접 건설하는 경우 민간임대주택법상 신고의무가 발생할 가능성이 높습니다.

나. 시행사와의 계약 체결 시 업무 범위와 책임 소재를 명확히 규정해야 합니다. 계약서는 추후 법적 분쟁 발생 시 중요한 증거자료가 됩니다.

다. 조합원 모집 신고의무 발생 여부를 사전에 법률 전문가와 검토하는 것이 안전합니다. 의무 위반 시 형사처벌 대상이 될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

라. 조합원 모집 공고 내용이 실제 업무 분담과 일치하는지 확인해야 합니다. 공고문은 협동조합의 역할과 법적 지위를 명확히 드러내는 중요한 자료입니다.

마. 민간임대주택법의 최신 개정 사항 및 유권해석을 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다. 법 개정으로 의무 사항이 변경될 수 있기 때문입니다.

6. 결론

민간임대주택 사업에 참여하는 협동조합은 자신의 역할과 법적 지위에 따라 조합원 모집 신고의무 등 법적 의무가 달라질 수 있습니다. 이 판례는 협동조합이 직접 건설이나 임대의 주체가 아닌 투자자로서 참여할 경우, 민간임대주택법 제5조의3의 신고의무 적용 대상이 아닐 수 있음을 보여줍니다. 사업 구조 설계 단계에서부터 법적 의무를 고려하고, 관련 계약과 공고문을 명확히 작성하는 것이 중요합니다.