지역주택조합 내 국민주택규모 초과 평형 분양이 가능한지 여부

지역주택조합에서 국민주택규모 초과 평형 분양이 법적으로 가능한지 알아보고, 부가가치세 과세 여부 및 취득세 적용 등 사항을 살펴보겠습니다.

1. 서론

가. 지역주택조합은 주택 구매력을 갖춘 일반 시민들이 조합을 결성하여 토지 매입부터 건설까지 직접 참여하는 주택 공급 방식입니다. 최근 부동산 시장에서 대형 평형에 대한 수요가 증가하고 있음에도 공급이 제한적인 상황에서, 지역주택조합을 통한 국민주택규모 초과 평형 공급 가능성에 관한 관심이 높아지고 있습니다.

나. 국토교통부 지침에 따르면 지역주택조합에서 국민주택규모 초과 평형 분양이 일정 비율 내에서 가능하지만, 이에 따른 세금 문제와 법적 제약 조건을 명확히 이해할 필요가 있습니다. 본 글에서는 지역주택조합의 국민주택규모 초과 평형 분양 가능성을 법률적 측면에서 살펴보고, 실무에서 고려해야 할 사항들을 분석하겠습니다.

2. 국민주택규모 초과 평형 분양의 법적 근거

가. 국토교통부의 '주택조합 등에 대한 주택규모별 공급비율에 관한 지침' 제4조에서는 지역·직장주택조합이 건설하는 주택 중 해당 조합원에게 공급되는 주택은 공급물량의 75% 이상을 국민주택규모 이하로 건설해야 한다고 명시하고 있습니다.

나. 이 규정의 반대 해석에 따르면, 조합원에게 공급되는 주택의 25% 미만에 한해서는 국민주택규모를 초과하는 평형을 건설하여 분양할 수 있다는 의미입니다. 이는 법적으로 지역주택조합이 일정 비율 내에서 대형 평형 공급이 가능함을 알 수 있습니다.

다. 특히 일반분양분에 대해서는 국민주택규모에 관한 제한이 별도로 명시되어 있지 않아, 일반분양 주택의 경우 규모에 제한 없이 공급이 가능합니다. 예를 들어, 100세대 건설 예정인 지역주택조합에서 조합원 비율이 80%인 경우, 대형평수를 조합원 19세대와 일반분양 20세대 등 총 39세대까지 공급할 수 있습니다.

3. 지역주택조합의 취득세 적용

가. 지역주택조합 조합원이 아파트를 분양받는 것은 일반적인 분양과 달리 '원시취득'의 성격을 갖습니다. 조합원은 본인의 자금으로 토지를 매수하고 건물을 건설하는 것으로, 단독주택을 짓는 것과 법적 성격이 유사합니다.

나. 이에 따라 지역주택조합원 소유의 아파트 등기 시에는 최초 소유권보존등기를 진행하며, 일반적인 유상취득세율이 아닌 토지분 취득세와 건물분 취득세를 별도로 납부하게 됩니다. 조합원의 취득세 부담이 일반분양자의 취득세 부담과 다르다는 점에 유의해야 하겠습니다.

4. 국민주택규모 초과 평형의 부가가치세 과세 여부

가. 국민주택규모 이하 주택의 경우, 조세특례제한법 제16조 제1항 4호에 따라 부가가치세가 면제됩니다. 반면, 국민주택규모를 초과하는 대형평형은 원칙적으로 부가가치세 과세 대상입니다.

나. 그러나 지역주택조합의 경우, 국세청은 "주택조합이 조합원의 공동명의로 취득한 대지 위에 주택을 신축하여 조합원에게 분양하는 경우에는 부가가치세법 제9조의 재화의 공급에 해당하지 아니하여 부가가치세가 과세되지 아니한다"(서면-2019-부가-2964)고 해석하고 있습니다.

다. 이는 지역주택조합원의 주택 취득이 '원시취득'의 성격을 갖기 때문입니다. 따라서 국민주택규모를 초과하는 평형이라도 조합원에게 공급되는 경우에는 부가가치세 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

라. 다만, 일반분양분에 대해서는 국민주택규모를 초과하는 경우 부가가치세가 과세되며, 국민주택규모 이하인 경우에만 조세특례제한법에 따라 부가가치세가 면제됩니다.

5. 결론

가. 지역주택조합은 조합원에게 공급하는 주택의 25% 미만 범위 내에서 국민주택규모를 초과하는 평형을 분양할 수 있습니다. 또한 일반분양분에 대해서는 규모 제한 없이 공급이 가능합니다.

나. 지역주택조합원의 주택 취득은 원시취득으로서, 국민주택규모 초과 여부와 관계없이 부가가치세 과세 대상에서 제외될 수 있다는 점은 대형평형 공급 시 주목할 만한 경제적 이점입니다.

다. 그러나 대형평형에 대한 수요와 공급 가능성에도 불구하고, 일반분양분에 대한 부가가치세 과세 등의 세금 문제로 인해 지역주택조합에서 국민주택규모 초과 평형의 공급이 활성화되기에는 실무적 어려움이 있을 수 있습니다.

라. 지역주택조합을 통해 국민주택규모 초과 평형 주택을 공급받고자 하는 경우, 지침상 가능한 비율과 세금 혜택을 고려하여 사업 계획을 수립하는 것이 중요합니다. 특히 조합원 구성과 일반분양 비율에 따라 국민주택규모 초과 평형의 공급 가능 세대수가 달라질 수 있으므로, 조합 설립 단계에서부터 면밀한 검토가 필요합니다.