상가건물 임대차 계약에서의 차임 연체와 계약 해지: 알아두어야 할 법적 쟁점상가건물 임대차 계약에서 차임 연체는 계약 해지의 중요 사유입니다. 이 글에서는 차임 연체로 인한 계약 해지의 법적 요건과 권리금, 부당이득반환청구권에 관한 핵심 지식을 알아봅니다.1. 서론가. 상가건물 임대차 관계에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 차임 연체로 인한 계약 해지입니다. 최근 통계에 따르면, 상가건물 임대차 관련 소송의 약 40%가 차임 연체와 관련된 사안이라고 합니다.나. 특히 코로나19 이후 경제적 어려움을 겪는 임차인이 증가하면서, 차임 연체와 이로 인한 계약 해지 분쟁이 급증했습니다. 2023년 법원 통계에 따르면 상가건물 임대차 관련 소송이 전년 대비 15% 증가했습니다.다. 이 칼럼에서는 창원지방법원의 판결(2023가단114379, 2024가단106948)을 통해 상가건물 임대차 계약에서 차임 연체에 따른 계약 해지의 법적 요건과 관련 쟁점들을 살펴보고, 임대인과 임차인 모두에게 실질적인 법률 지식을 제공하고자 합니다.2. 차임 연체로 인한 계약 해지의 법적 요건가. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임 연체로 인한 계약 해지의 요건을 명확히 규정하고 있습니다. 이에 따르면, 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달할 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.나. 중요한 점은 이 규정이 강행규정이라는 것입니다. 즉, 계약서에 '2기 차임 연체 시 해지 가능'과 같이 임차인에게 불리한 조항을 넣더라도 그 효력이 인정되지 않습니다. 대법원은 여러 판례(대법원 2002다65905 판결 등)를 통해 이 원칙을 확립해왔습니다.다. 본 판례에서 피고(임차인)는 2023년 3월부터 차임을 지급하지 않았고, 법원은 연체 기간이 충분히 길어 계약 해지 요건을 충족한다고 판단했습니다. 실무에서는 차임 연체가 3기에 달했음을 명확히 입증하는 것이 중요합니다.3. 권리금 회수와 관련된 법적 쟁점가. 권리금은 상가건물의 장소적 이익이나 영업상 신용 등 경제적 가치에 대한 대가로서, 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다.나. 법원은 임대인의 월차임 증액 요구와 임차인의 권리금 회수 실패 간의 인과관계를 판단할 때 합리적인 시장 가치를 고려합니다. 본 사안에서는 임대인의 월차임 증액 요구가 권리금 회수 실패의 원인이라는 주장이 기각되었습니다.다. 권리금 보호를 위해서는 계약 갱신 거절 사유가 제한적으로 해석되며, 차임 연체가 있더라도 권리금 회수 기회 보호 의무는 여전히 존재할 수 있습니다. 다만 본 사례에서는 3기 이상의 차임 연체로 계약 해지가 적법하게 이루어졌으므로, 권리금 회수 기회 보호 의무가 면제되었습니다.4. 부당이득반환청구권과 상계권 행사가. 민법 제741조에 따르면, 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 부당이득의 성립요건으로는 이득의 존재, 손해의 발생, 이득과 손해 간의 인과관계, 법률상 원인의 부존재가 요구됩니다.나. 본 사안에서 법원은 임대인이 설치한 불법 데크를 임차인이 900만 원을 들여 철거한 사실을 인정하고, 이는 임대인의 부당이득에 해당하므로 해당 금액의 반환 의무가 있다고 판단했습니다.다. 그러나 법원은 임차인이 이를 차임과 상계하겠다는 명시적 의사표시를 하지 않은 점을 들어 차임 지급 거절의 정당성은 부정했습니다. 민법 제493조에 따르면 상계의 의사표시는 명확히 이루어져야 하며, 이는 서면으로 하는 것이 바람직합니다.5. 실무적 시사점과 대응 방안가. 임대인을 위한 조언: 차임 연체 관리를 체계적으로 해야 합니다. 연체 사실을 문서로 기록하고, 내용증명 등을 통해 공식적으로 경고하는 것이 중요합니다. 또한, 계약서에 불법 시설물 철거 비용 부담 주체를 명확히 명시하는 것이 분쟁을 예방할 수 있습니다.나. 임차인을 위한 조언: 경제적 어려움으로 차임 지급이 어려울 경우, 임대인과 먼저 협의하여 감액이나 지급 유예를 논의하는 것이 바람직합니다. 또한, 부당이득반환청구권을 행사할 때는 반드시 서면으로 명확히 상계 의사를 표시해야 합니다.다. 불법 시설물 처리 시 주의사항: 임차인이 임대인의 불법 시설물을 철거할 경우, 비용에 대한 증빙자료를 확보하고 서면으로 부당이득반환청구와 상계 의사를 명확히 표시해야 합니다. 이를 통해 향후 차임 연체로 인한 분쟁을 예방할 수 있습니다.6. 결론가. 상가건물 임대차 계약에서 차임 연체는 계약 해지의 중요한 사유이지만, 법적으로 정해진 요건을 충족해야만 그 효력이 인정됩니다. 상가건물 임대차보호법은 3기 차임 연체를 계약 해지의 요건으로 명시하고 있으며, 이는 강행규정입니다.나. 권리금 회수 기회 보호와 부당이득반환청구권은 상가건물 임대차 관계에서 중요한 법적 쟁점이며, 특히 부당이득반환청구권을 차임과 상계하기 위해서는 명확한 의사표시가 필요합니다.다. 임대인과 임차인 모두 상가건물 임대차 계약과 관련된 법적 권리와 의무를 정확히 이해하고, 분쟁 발생 시 적절한 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다. 특히 차임 연체와 계약 해지 문제는 전문 법률가의 조언을 받는 것이 바람직합니다.

지역주택조합 갈등과 임시총회 소집요구, 법률 해석지역주택조합 내 갈등 상황에서 임시총회 소집절차와 법적 요건을 분석합니다. 율하이엘지역주택조합 사례를 통해 조합원의 권리행사 방법과 집행부 해임, 대의원제 및 임기제 도입에 관한 법률적 쟁점을 살펴봅니다.지역주택조합 내 갈등 상황에서 임시총회 소집은 매우 중요한 법적 절차입니다. 최근 율하이엘지역주택조합에서 발생한 조합원과 집행부 간의 갈등 사례를 통해 지역주택조합의 운영 및 관련 법률 사항을 알아보겠습니다.1. 조합 총회의 법적 의미와 소집 절차가. 지역주택조합의 총회는 조합의 최고 의사결정기구로 규약에 따라서 운영됩니다. 총회는 조합의 중요 사안을 결정하는 권한을 가지며, 조합원 전체의 의사를 대표하는 법적 효력을 갖습니다.나. 정기총회는 일반적으로 연 1회 개최되며, 임시총회는 필요에 따라 소집됩니다. 민법 제70조에 따르면 임시총회는 조합원 5분의 1 이상의 요구가 있을 때 소집할 수 있으나, 각 조합의 규약에 따라 그 비율이 달라질 수 있습니다.다. 율하이엘지역주택조합의 경우, 규약상 조합원 20% 이상의 소집요구서가 필요한 것으로 파악되며 민법의 규정과 동일합니다. 조합 집행부가 정당한 소집 요건을 갖춘 임시총회 소집 요청을 거부할 경우, 조합원들은 법원에 총회소집허가신청을 할 수 있습니다(민법, 비송사건절차법).2. 조합 집행부 해임의 법적 요건가. 해임 결의는 일반적으로 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성으로 이루어지나, 조합 규약에 따라 더 높은 정족수가 요구될 수 있습니다.나. 집행부 해임 전 법원을 통한 직무정지 가처분을 신청할 수 있으나, 이를 위해서는 '회복하기 어려운 손해'가 발생할 수 있다는 점을 소명해야 합니다. 하지만 상당히 높은 수준의 소명을 해야 하므로 규약 등에서 직무정지를 해야 하는 상황이나 결격사유가 있음에도 직무정지를 하지 않고 있는 상황 등이 아니라면 통상적으로 받아들여지기가 어렵습니다(민사집행법 제300조 제2항).다. 해임 결의가 통과되면, 규약에 따라 후임 집행부 선출을 위한 절차를 즉시 진행해야 합니다. 이 기간 동안의 업무 공백을 방지하기 위한 임시 대책도 필요합니다.3. 대의원제 및 임기제 도입의 법적 고려사항가. 대의원제와 임원 임기제 도입은 규약 변경에 해당하는데, 대의원제 도입 시 대의원 선출 방식, 임기, 권한 범위 등을 명확히 규약에 규정해야 합니다.나. 임시총회소집요구에서 대의원제나 임기제를 안건으로 포함시키려면, 구체적인 조합규약 변경안을 작성하여 접수해야 합니다. 단순히 안건의 제목만 제시하는 것은 불충분하며, 구체적인 변경안이 없다면 총회에서 가결되더라도 법적 효력을 가질 수 없습니다.다. 임기제 도입 시 고려사항: 사업 진행 단계와 임기의 적절성: 입주가 진행 중인 조합의 경우, 해산 청산 절차만 남은 상태에서 2~3년의 임기제 도입은 오히려 불필요한 절차적 부담을 초래할 수 있습니다. 임기 만료 시 대책: 임기가 도과했음에도 연임 결정이 되지 않거나 새로운 임원이 선출되지 않을 경우의 처리 방안을 규약에 명시해야 합니다. 정기총회 시기와 임기 시작 시점의 조율: 정기총회 시기를 고려하여 임기 시작 시점을 결정하는 것이 합리적입니다. 4. 결론: 지역주택조합 갈등 해결가. 지역주택조합 내 갈등은 조합원의 재산권과 직결되는 중요한 문제입니다. 율하이엘지역주택조합 사례에서 볼 수 있듯이, 조합 운영의 투명성과 민주성 확보는 갈등 예방의 핵심입니다.나. 조합원들은 규약에 규정된 절차를 준수하면서 자신의 권리를 적극적으로 행사하되, 법적 절차의 테두리 안에서 해결책을 모색해야 합니다.다. 조합 집행부는 조합원의 정당한 요구를 진지하게 검토하고, 법과 규약에 따른 적절한 대응을 해야 합니다. 궁극적으로 조합원 모두의 이익을 위해 대화와 타협을 통한 해결이 가장 바람직하나, 그것이 어려울 경우 법원의 판단을 구하는 것도 정당한 권리 행사의 한 방법입니다.참고) 민법 제70조는 사단법인의 총회소집에 관한 규정으로, 조합원 5분의 1 이상의 요구가 있으면 임시총회를 소집할 수 있음을 명시하고 있습니다. 비송사건절차법 제34조에 따르면, 법인의 이사가 총회소집을 부당하게 거부할 경우 법원의 허가를 얻어 총회를 소집할 수 있습니다. 주택조합의 경우 주택법 및 도시 및 주거환경정비법에 따른 특별한 규정이 적용될 수 있으므로, 해당 법령과 조합 규약을 함께 검토해야 합니다.

민간임대주택에 관한 특별법 판례로 알아보는 협동조합의 조합원 모집 신고의무협동조합이 임대주택 사업을 진행할 때 조합원 모집 신고의무의 적용 범위를 대구지방법원 판례 분석을 통해 살펴보고, 협동조합이 준수해야 할 법적 의무와 실무적 대응방안을 제시합니다.대구지방법원의 판례를 통해 협동조합이 임대주택 사업을 진행할 때 주의해야 할 법적 의무사항에 대해 알아보겠습니다.1. 판례의 배경과 쟁점가. 대구지방법원 2023. 8. 30. 선고 2022노2666 판결은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 '민간임대주택법') 위반 혐의로 기소된 B조합과 그 대표자 A에 대한 항소심 판결입니다. 검찰은 피고인들이 임대주택을 공급할 목적으로 설립된 협동조합으로서 조합원 모집 전 관할 구청장에게 신고하지 않고 조합원을 모집했다고 기소했습니다.나. 핵심 쟁점은 다음과 같습니다: 피고인 조합이 민간임대주택법 제5조의3 제1항에 따른 신고의무를 회피하기 위해 시행사(F)를 설립하고 실질적인 시행업무를 수행했는지 여부 민간임대주택법 제5조의3 제1항에서 규정하는 '주택을 공급할 목적'에 '시행사를 통해 공급할 목적'도 포함되는지 여부 2. 민간임대주택에 관한 특별법의 관련 조항 해석가. 민간임대주택법 제5조의3 제1항에 따르면, "조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 민간임대주택 건설대지의 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다."나. 민간건설임대주택이란 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택을 말합니다(민간임대주택법 제2조 제2호 가목). 여기서 '임대사업자'란 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말합니다.3. 법원의 판단가. 법원은 다음과 같은 증거와 사실관계를 토대로 피고인 조합이 실질적 시행사가 아니라고 판단했습니다: F와 피고인 조합 간 체결된 '민간임대주택 투자계약서'에 따르면 F는 사업자의 시행자로서 건축허가, 사업계획승인 등 인허가 및 설계업무, 사업부지 소유권 확보, 시공사 선정 등의 업무를 수행 피고인 조합은 조합원 모집·관리, 출자금 징수, F의 투자자로 참여하는 업무 등을 수행 사업약정 및 대리사무계약에 따르면 F는 분양계약 또는 임대계약의 당사자로서 공급계약 체결업무를 수행 피고인 조합이 F에 투자하는 경우, 그 대가로 조합원에게 임대주택 공급에 협조하도록 규정 조합원 모집 공고문에도 "사업부지 확보, 사업계획 승인 등 사업 전반적인 사항은 사업주체인 F가 책임 및 관리하고 있습니다"라고 명시 나. 법원은 다음과 같은 이유로 '시행사를 통해 공급할 목적'은 민간임대주택법 제5조의3 제1항의 '주택을 공급할 목적'에 포함되지 않는다고 판단했습니다. 민간임대주택법의 체계와 규정을 볼 때, 신고의무를 지는 민간임대협동조합은 '민간임대주택을 직접 건설해 임대'하거나 적어도 '민간임대주택에 대한 임대차계약의 당사자'여야 함 이 사건에서 F가 사업부지 매수, 주택 건설, 분양·임대하는 주체이고, 피고인 조합은 직접 주택을 건설하거나 임대하지 않음 문언의 가능한 의미를 벗어나 피고인에게 불리한 확장해석은 허용될 수 없음(죄형법정주의 원칙) 4. 판례의 시사점가. 이 판례는 협동조합이 임대주택 사업을 진행할 때 시행사와의 관계 설정이 법적 의무에 미치는 영향을 보여줍니다. 협동조합이 직접 임대주택을 건설하거나 임대계약의 당사자가 아니라면, 조합원 모집 신고의무가 발생하지 않을 수 있습니다.나. 사업 참여자 간 계약서에 명시된 업무 분담 내용은 법적 의무의 주체를 판단하는 중요한 근거가 됩니다. 따라서 계약 체결 시 각 당사자의 권리와 의무를 명확히 규정하는 것이 중요합니다.다. 피고인 조합이 공고문에 명시한 "사업주체는 F"라는 내용이 실질적 업무 분담을 보여주는 증거로 활용되었습니다. 따라서 공고 내용을 작성할 때는 법적 책임 관계를 정확히 반영해야 합니다.5. 협동조합의 법적 의무 준수를 위한 체크리스트가. 사업 구조 설계 시 협동조합의 역할이 '직접 건설'인지 '투자자'인지 명확히 구분해야 합니다. 직접 건설하는 경우 민간임대주택법상 신고의무가 발생할 가능성이 높습니다.나. 시행사와의 계약 체결 시 업무 범위와 책임 소재를 명확히 규정해야 합니다. 계약서는 추후 법적 분쟁 발생 시 중요한 증거자료가 됩니다.다. 조합원 모집 신고의무 발생 여부를 사전에 법률 전문가와 검토하는 것이 안전합니다. 의무 위반 시 형사처벌 대상이 될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.라. 조합원 모집 공고 내용이 실제 업무 분담과 일치하는지 확인해야 합니다. 공고문은 협동조합의 역할과 법적 지위를 명확히 드러내는 중요한 자료입니다.마. 민간임대주택법의 최신 개정 사항 및 유권해석을 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다. 법 개정으로 의무 사항이 변경될 수 있기 때문입니다.6. 결론민간임대주택 사업에 참여하는 협동조합은 자신의 역할과 법적 지위에 따라 조합원 모집 신고의무 등 법적 의무가 달라질 수 있습니다. 이 판례는 협동조합이 직접 건설이나 임대의 주체가 아닌 투자자로서 참여할 경우, 민간임대주택법 제5조의3의 신고의무 적용 대상이 아닐 수 있음을 보여줍니다. 사업 구조 설계 단계에서부터 법적 의무를 고려하고, 관련 계약과 공고문을 명확히 작성하는 것이 중요합니다.

민간임대주택 사업으로 인한 토지수용, 내 땅은 지킬 수 있을까?민간임대주택 사업의 토지수용 요건과 대응방안을 사례를 통해 살펴봅니다. 토지소유자의 권리보호 방법과 법적 근거를 알아보고 효과적인 대응전략을 제시합니다.민간임대주택 사업으로 인한 토지수용은 공익과 개인의 재산권이 충돌하는 대표적인 사례입니다. 임대주택 확충이라는 공익적 목적과 토지소유자의 재산권 보호 사이에서 균형점을 찾아야 하는 어려운 과제입니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」은 일정 요건을 충족하는 민간임대주택 사업에 공익사업 지위를 부여하고 토지수용권을 인정하고 있습니다. 본 글에서는 실제 사례를 통해 토지수용의 법적 근거와 요건, 토지소유자의 권리 보호 방안 그리고 대응전략을 살펴보겠습니다.1. 민간임대주택 사업과 토지수용의 이해가. 민간임대주택 사업은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 민간 임대사업자가 임대주택을 건설·공급하는 사업을 말합니다. 이 사업은 주거 안정이라는 공익적 목적을 가지고 있어 일정 조건을 충족할 경우 공익사업으로 인정받을 수 있습니다.나. 토지수용이란 공익사업을 위해 개인의 재산권을 제한하는 제도로, 사업시행자가 토지 소유자의 의사와 관계없이 토지를 강제로 취득할 수 있는 권한을 말합니다. 하지만 이는 엄격한 요건 하에서만 가능합니다.다. 개인의 재산권과 공익 사이의 충돌은 헌법적 가치 판단의 문제입니다. 어느 한쪽도 절대적으로 우선시될 수 없으며, 양측의 균형을 찾는 것이 중요합니다.2. 토지수용 관련 법적 근거와 절차가. 민간임대주택법 제20조제1항에 따르면, 임대사업자가 다음 조건을 모두 충족할 경우 공익사업자로 지정받을 수 있습니다: 전용면적 85제곱미터 이하의 민간임대주택을 100호 이상 건설할 것 사업 대상 토지 면적의 80% 이상을 이미 매입했을 것(토지 소유자의 매입 동의 포함) 나머지 토지를 취득하지 못하면 사업 시행이 현저히 곤란해질 사유가 있을 것 나. 민간임대주택법 제20조제2항에 의하면, 공익사업자로 지정받은 임대사업자가 「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 받으면 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 '토지보상법')제20조제1항에 따른 사업인정을 받은 것으로 간주됩니다.다. 토지수용 절차는 다음과 같습니다: 공익사업자 지정 신청 (사업시행자 → 시·도지사) 사업계획승인 (관할 지자체) 토지 매수 협의 (사업시행자 ↔ 토지소유자) 협의 불성립 시 토지수용위원회 재결 신청 수용재결 및 보상금 지급 3. 실제 사례로 본 토지수용 쟁점가. 경남 ㅇㅇ시에서 민간임대주택 건설사업이 추진되면서, 한 토지소유자(신청인)가 자신의 토지를 수용 대상에서 제외해달라는 민원을 제기했습니다. 신청인은 해당 토지에 치과전문병원을 신축할 계획이었고, 이 토지가 사업부지의 모서리에 위치하여 제외하더라도 사업에 큰 지장이 없다고 주장했습니다.나. 주요 쟁점은 다음과 같습니다: 토지 제외 가능성: 신청인은 해당 토지가 사업부지 모서리에 위치하여 제외해도 사업 진행에 지장이 없다고 주장 공익성 vs 사익 침해: 민간임대주택 사업의 공익성과 개인의 재산권 침해 사이의 균형 사업계획의 변경 가능성: 토지를 제외할 경우 전체 사업계획의 변경 불가피성 다. 중앙토지수용위원회는 해당 사업의 공익성을 인정하였으며, 다음과 같은 이유로 신청인의 요구를 수용하기 어렵다고 판단했습니다: 법적 요건 충족: 민간임대주택법 요건(85㎡ 이하 임대주택 100호 이상, 부지 80% 이상 매입)을 충족 사업 계획상 불가피성: 해당 토지를 포함한 부지에 건물 동이 배치되어 있어 제외 시 전체 계획 변경 불가피 절차적 보장: 신청인은 토지수용위원회 재결 신청을 통해 이의제기 가능 4. 토지소유자의 권리 보호 방안가. 토지수용은 우선 협의를 통한 매수를 시도하므로, 이 단계에서 적극적으로 협상에 임하는 것이 중요합니다. 시장 시세보다 높은 적정한 보상금을 요구하거나, 대체 토지 제공 등의 조건을 협상할 수 있습니다.나. 토지수용위원회의 재결에 불복할 경우 행정심판이나 행정소송을 제기할 수 있습니다. 이때는 수용의 필요성, 공익성, 사업계획의 타당성 등을 중점적으로 다투게 됩니다.다. 토지 보상금액에 불복할 경우 별도의 감정평가를 의뢰하여 정당한 보상을 요구할 수 있습니다. 토지보상법은 정당한 보상을 원칙으로 하므로, 이 점을 적극 활용해야 합니다.5. 실무적 유의사항 및 시사점가. 토지 매입 시 해당 지역의 도시계획이나 개발 계획을 미리 확인하는 것이 중요합니다. 공익사업 예정 지역에 위치한 토지는 수용 가능성이 있기 때문입니다.나. 민간임대주택 사업이 공익사업으로 인정받기 위해서는 법정 요건을 엄격히 충족해야 합니다. 요건 충족 여부를 면밀히 검토하여 이의를 제기할 수 있습니다.다. 토지수용 절차에서는 적정한 보상이 이루어져야 합니다. 토지 가치 외에도 영업손실, 이전비용 등 부대비용도 보상 대상이 될 수 있으므로 이를 포함한 총체적 보상을 요구해야 합니다.6. 결론민간임대주택 사업으로 인한 토지수용은 공익과 사익의 균형을 찾아야 하는 어려운 문제입니다. 토지소유자는 법적 절차와 권리를 충분히 이해하고, 필요시 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대응해야 합니다.참고) 민간임대주택에 관한 특별법 제20조에 따르면 민간임대주택 100호 이상 건설하는 경우 80퍼센트 이상 매입(매입 동의 받은 경우 포함)하고 공익사업 인정을 받으면 수용이 가능합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제34조에 따른 공공지원 민간임대주택 촉진지구 시행자로 지정된 자는 토지 면적 3분의 2이상 토지 소유자의 2분의 1이상 동의를 받은 경우 나머지 토지를 수용 할 수 있습니다. 일반 민간임대주택과 민간임대주택 촉진지구 사이에는 수용 요건의 차이가 있습니다.

지역주택조합 사업승인 단계의 법률적 쟁점최근 포스코 아시아드 스타디움(거제2지역주택조합)의 사업승인 신청 소식이 전해지며 지역주택조합 방식 아파트에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 국토교통부 통계에 따르면 지역주택조합 방식으로 공급되는 주택은 전체 신규 주택 공급의 약 8%를 차지하고 있으며, 일반 분양 대비 5~15% 저렴한 가격으로 공급되어 실수요자들의 관심이 높습니다. 이 글에서는 지역주택조합 사업승인 단계에서 알아야 할 법률적 쟁점과 조합원이 주의해야 할 사항을 알아보겠습니다.지역주택조합의 법적 지위와 특성지역주택조합은 「주택법」 제11조에 근거하여 설립되는 비영리법인으로, 일정 지역에 거주하는 무주택자 또는 소형주택 소유자가 주택을 마련하기 위해 설립하는 조합입니다. 일반 분양과 달리 조합원이 사업의 시행자가 되어 부지 매입부터 시공사 선정, 사업 진행까지 직접 참여하는 구조입니다.지역주택조합의 조합원은 단순한 수분양자가 아닌 사업의 공동시행자 지위를 가집니다. 이는 사업의 이익뿐 아니라 위험도 함께 부담한다는 의미입니다. 대법원은 2018다269497 판결에서 "지역주택조합의 조합원은 단순한 수분양자와 달리 사업 리스크를 공유하는 공동사업자의 성격을 가진다"고 판시한 바 있습니다.사업승인신청과 조합원 모집의 법적 제한사업승인신청의 법적 의미사업승인신청은 지역주택조합 사업의 중요 분기점입니다. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인을 받아야 본격적인 주택건설사업을 시행할 수 있기 때문입니다. 특히 중요한 것은 사업승인 신청 시점에 조합원 모집이 원칙적으로 완료된다는 점입니다.조합원 추가모집과 교체의 법적 제한주택법 시행령 제22조 제3항은 '조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가 신청은 법 제15조에 따른 사업계획승인신청일까지 하여야 한다'고 명시하고 있습니다. 따라서 사업계획승인신청일 이후의 신규 조합원 모집은 원칙적으로 불가능합니다.다만 제한적으로 조합원 교체는 가능합니다. 주택법 시행령 제22조 제1항 제2호에 따르면 '조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우' 등 특정 사유로 결원이 발생한 범위 내에서 충원이 가능합니다. 그러나 이는 부적격자 발생이라는 조건부 상황이므로, 사업승인신청 이후에 일반적인 조합원 가입이 가능하다고 홍보하는 것은 법적으로 문제가 될 수 있습니다.서울고등법원은 2021나2031428 판결에서 "사업승인신청 이후 조합원 자격이 없는 자를 조합원으로 가입시키는 행위는 주택법 위반"이라고 판단한 바 있습니다.매도청구권의 법적 성격과 행사 요건매도청구권의 개념과 법적 근거매도청구권은 「주택법」 제22조에 규정된, 지역주택조합이 사업부지 내 토지를 매수할 수 없는 경우 해당 토지 소유자에게 매도를 청구할 수 있는 권리입니다. 이는 사업의 원활한 진행을 위한 법적 장치입니다.매도청구권 행사의 법적 요건「주택법」 제22조 제1항에 따르면, 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 조건에서 매도청구권을 행사할 수 있습니다 주택건설대지면적의 95% 이상 사용권원 확보 시 미확보 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능 그 외의 경우 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전부터 해당 대지를 계속 보유한 소유자를 제외한 소유자에게 매도청구 가능 지역주택조합의 경우 주택법 제21조에 따라 사업계획승인을 위해 95% 이상 소유권을 확보해야 하므로, 실질적으로는 첫 번째 경우에 해당합니다. 즉, 사업계획승인을 받은 후 미확보 대지의 모든 소유자에게 매도청구가 가능합니다.매도청구권 행사 전에는 대상 토지소유자와 최소 3개월 이상 협의해야 합니다. 대법원은 2019다266409 판결에서 "매도청구권 행사 전 3개월 이상의 협의는 실질적으로 이루어져야 하며, 형식적 협의만으로는 요건을 충족할 수 없다"고 판시했습니다.지역주택조합 가입 시 실무적 체크포인트지역주택조합 가입을 고려한다면 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다 조합의 토지확보율과 조합원 모집 현황 사업승인신청 예정 시점과 일정 조합 규약상 조합원의 권리와 의무 토지매입비, 시공사 선정 등 사업 진행 상황 조합 운영의 투명성과 재정 상태 결론 지역주택조합 사업의 법적 이해와 주의사항지역주택조합은 일반 분양보다 저렴한 가격으로 주택을 마련할 수 있는 기회를 제공하지만, 조합원으로서 사업 리스크도 함께 부담해야 합니다. 특히 사업승인신청은 조합원 모집의 법적 기한이 되므로, 이 시점을 기준으로 조합원 가입 여부를 신중히 결정해야 합니다.사업승인신청 이후에는 원칙적으로 신규 조합원 모집이 불가능하며, 예외적으로 부적격자 발생 시에만 교체가 가능합니다. 또한 매도청구권은 사업계획승인 후에만 행사할 수 있으며, 지역주택조합의 경우 95% 이상 소유권 확보를 전제로 합니다.지역주택조합 방식의 주택 사업은 법률적 이해와 실무적 주의가 필요한 복잡한 과정입니다. 가입을 고려한다면 전문가의 법률 자문을 통해 리스크를 철저히 검토하고, 조합의 사업 진행 상황과 법적 요건을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

지역주택조합 사업완료 후 해산총회까지 - 알아두어야 할 법적 절차와 기간지역주택조합 해산 절차 완전 정리 - 입주 후 해산총회 소요기간, 미분양 상황별 대응, 청산절차, 관련 법령 및 실무 주의사항까지 전문가가 알려드립니다.1. 해산과 청산의 개념 이해하기해산과 청산은 종종 혼동되어 사용되지만 엄연히 다른 개념입니다. 해산은 조합의 적극적인 활동을 중지하고 권리능력을 상실하게 하는 법률요건을 말합니다. 반면 청산은 해산 이후 남은 법률관계를 정리하는 절차로, 청산이 완료되어야 조합이 완전히 소멸하게 됩니다.주택법 시행령 제20조 제2항 제10호에 따르면 조합규약에는 사업종결 시 청산금의 징수·지급방법 및 절차에 관한 사항이 필수적으로 포함되어야 하며, 이에 근거하여 해산 절차가 진행됩니다.2. 해산총회 및 인가 절차가. 해산총회 개최 요건지역주택조합을 해산하기 위해서는 반드시 총회를 개최해야 합니다. 주택법 시행규칙 제7조 제6항 제8호에 따르면 조합해산의 결의와 해산 시 회계보고는 총회의 의결을 거쳐야 합니다. 총회는 조합원의 20% 이상이 직접 출석해야 유효하게 성립됩니다(주택법 시행령 제20조 제4항).나. 해산인가 신청 및 처리해산총회 이후에는 시장, 군수, 구청장에게 조합해산을 신청하여 인가를 받아야 합니다. 신청 시에는 주택조합 해산인가신청서와 조합원의 동의를 얻은 정산서 등을 첨부해야 합니다(주택법 제11조 제1항, 주택법 시행령 제20조 제1항).주목할 점은 법제처 유권해석(17-0059, 2017.4.12)에 따르면 해산인가 신청 시 반드시 조합원 전원의 동의를 받은 정산서를 첨부할 필요는 없다는 것입니다.3. 청산인의 역할과 업무지역주택조합이 해산을 결의한 후에는 청산인을 선임해야 합니다. 일반적으로 해산 당시의 조합장이 청산인이 되며, 청산인은 다음과 같은 업무를 수행합니다: 조합의 사무 종결 채권 추심 및 채무 변제 잔여재산 처분 기타 청산에 필요한 사항 청산에 관한 업무는 민법상 사단법인에 관한 규정을 준용하게 됩니다.4. 잔여재산 처리 및 서류 이관청산이 종결된 후 조합의 채무를 모두 변제하고 잔여재산이 있다면, 이는 조합원의 권리(일반적으로 부담금 액수)에 비례하여 공정하게 배분해야 합니다.또한 조합은 사업 완료 후 다음의 서류를 해당 공동주택을 관리하는 관리주체에 이관하여 보관되도록 해야 합니다: 조합설립 인가 및 사업계획승인 관련 서류 조합 규약 또는 내부규정 관련 서류 조합주택의 공급내역 및 청산에 관한 명세서류 기타 주택 관리에 필요한 서류 관할 행정기관이 관련 서류 이관을 요청하는 경우 그 요청에 따라야 합니다.5. 해산총회까지 소요되는 기간가. 아파트와 상가 모두 분양이 완료된 경우사업이 순조롭게 진행되어 아파트와 상가가 모두 분양된 경우, 일반적으로 입주 완료 후 약 6개월에서 1년 이내에 해산총회를 개최할 수 있습니다. 이 기간 동안 다음과 같은 절차가 진행됩니다: 입주 완료 후 증명서 발급: 1~2개월 조합 재무제표 및 정산서 작성: 2~3개월 세무조사 및 회계감사: 1~3개월 해산총회 준비 및 개최: 1~2개월 이 과정은 조합의 규모와 재정 상태, 그리고 사업 진행 과정에서 발생한 문제의 복잡성에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 분쟁이 없고 재정 상태가 명확한 경우 더 짧은 기간 내에 해산이 가능합니다.나. 아파트나 상가 미분양분이 남아 있는 경우미분양 물량이 남아 있는 경우에는 해산총회까지의 기간이 상당히 길어질 수 있습니다. 일반적으로 다음과 같은 이유로 1~3년 또는 그 이상이 소요될 수 있습니다: 미분양 물량 처리를 위한 추가 마케팅 및 판매 활동: 6개월~2년 미분양에 따른 대출금 상환 및 재정 조정: 6개월~1년 조합원 간 정산 관련 분쟁 해결: 3개월~1년 각종 법적 문제 해결 및 소송 진행: 1~3년(소송이 있는 경우) 미분양 물량이 많을수록, 그리고 이로 인한 조합의 재정 문제가 심각할수록 해산총회까지의 기간은 더욱 길어질 수 있습니다. 특히 시공사나 금융기관과의 분쟁이 발생한 경우 소송 등의 법적 절차로 인해 해산이 수년간 지연되는 사례도 있습니다.6. 해산결의 이후 조합의 법적 지위주목할 점은 조합이 해산을 결의했다고 해서 즉시 당사자 능력이 소멸하는 것은 아니라는 점입니다. 대법원 판례(2006다41297 등)에 따르면, 비법인사단인 지역주택조합은 청산사무가 완료될 때까지 청산 목적 범위 내에서 권리·의무의 주체가 됩니다.이 경우 청산 중인 조합은 해산 전의 조합과 동일한 사단으로, 단지 그 목적이 청산 범위 내로 축소된 것에 불과합니다.7. 조언 및 주의사항가. 정산서 준비의 중요성해산총회를 위해서는 정확한 정산서 작성이 필수적입니다. 전문 회계사의 도움을 받아 투명하게 작성하는 것이 좋습니다.나. 분쟁 예방 조치해산 전 조합원 간 분쟁 소지가 있는 사항은 미리 해결하는 것이 좋습니다. 분쟁이 발생하면 해산 절차가 지연될 수 있습니다.다. 조합원 동의 확보법적으로는 전원 동의가 필요하지 않지만, 가능한 많은 조합원의 동의를 확보하는 것이 향후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.라. 관련 서류의 체계적 관리해산 후 이관해야 할 서류들을 미리 체계적으로 정리해두면 절차가 원활히 진행됩니다.마. 전문가 자문해산 및 청산 과정에서 법률, 회계, 세무 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.8. 결론지역주택조합의 해산은 단순히 입주가 완료된 것으로 끝나는 것이 아니라, 법적으로 정해진 절차에 따라 해산총회를 개최하고 청산 절차를 거쳐야 합니다. 분양 완료 여부에 따라 해산총회까지의 기간이 크게 달라질 수 있으며, 미분양 물량이 있는 경우 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.조합원 여러분께서는 입주 완료 후에도 해산총회와 청산 과정에 적극적으로 참여하시어 자신의 권리를 보호하고, 투명한 절차 진행을 위해 노력하시는 것이 중요합니다. 특히 정산서 검토와 잔여재산 배분 과정에서 세심한 주의가 필요합니다.

학교용지부담금 50% 감면! 300세대 이상만 부과 - 학교용지 확보 등에 관한 특례법(학교용지법) 개정법학교용지부담금 개정법(2025. 6. 21. 시행) 주요내용 - 300세대 미만 면제, 취학인구 감소지역 의무면제, 공동주택 부과요율 50% 인하(0.8%→0.4%)로 주택 분양가와 개발사업 영향 총정리1. 학교용지부담금 제도의 이해학교용지부담금은 '학교용지 확보 등에 관한 특례법'에 근거하여 부과되는 법정 부담금입니다. 이 제도는 신규 주택 개발로 인해 발생하는 학교 신설 수요에 대응하기 위한 재원을 마련하고자 도입되었습니다. 기존에는 100세대 이상의 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하거나 공동주택을 분양하는 사업자에게 공동주택 분양가격의 0.8% 및 단독주택 용지 분양가격의 1.4%를 부담금으로 부과해왔습니다. 이러한 부담금은 결국 분양가격에 반영되어 실질적으로는 주택 구매자가 부담하게 되는 구조였습니다.정부는 2024년 3월 '부담금 정비 및 관리체계 강화방안'을 통해 학교용지부담금을 포함한 여러 부담금의 조정 계획을 발표했는데, 당초 학교용지부담금 폐지를 제안했으나 최종적으로는 50% 감면하는 것으로 결정되었습니다. 학교용지부담금은 지방교육재정의 중요한 재원 중 하나로, 완전 폐지보다는 부분 감면을 통해 교육 재정과 주택 개발 사업 간의 균형을 맞추고자 한 것으로 보입니다.2. 개정법의 주요 내용 및 법적 의미가. 부과대상 개발사업 규모 확대 (100세대→300세대)개정된 특례법 제2조(정의)에서는 개발사업의 범위를 기존 '100세대 규모 이상'에서 '300세대 규모 이상'으로 확대했습니다. 이는 중소규모 개발사업에 대한 부담을 완전히 면제함으로써 소규모 주택 공급을 활성화하고자 하는 목적이 있습니다. 즉, 100세대 이상 300세대 미만의 개발사업은 이제 학교용지부담금 납부 의무에서 완전히 제외되어 개발 비용이 절감됩니다.이 조항은 특히 도심 재개발이나 소규모 정비사업에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 300세대 미만의 소규모 개발은 새로운 학교 신설 수요를 크게 유발하지 않는다는 현실적 판단이 반영된 것으로 볼 수 있습니다.나. 취학인구 감소지역 부담금 면제 의무화개정법 제5조(부담금의 부과·징수) 제5항에서는 최근 3년 이상 취학 인구가 지속적으로 감소하여 학교 신설 수요가 없는 지역에서의 개발사업에 대한 부담금 면제를 의무화했습니다. 기존에는 이러한 면제가 권고사항이었으나, 이제는 법적 의무사항으로 변경되었습니다. 학령인구가 지속적으로 감소하는 지역에서는 새로운 학교 설립 필요성이 낮아 부담금 부과의 정당성이 약화되기 때문입니다.특히 이 규정에서는 시·도지사가 학교 신설 수요에 관해 반드시 교육감의 의견을 듣도록 규정하여 교육행정의 전문성을 존중하면서도 개발사업자의 부담을 경감하려는 균형점을 찾고자 했습니다.다. 공동주택 부과요율 50% 인하 (0.8%→0.4%)공동주택에 대한 학교용지부담금 부과요율이 기존 분양가격의 0.8%에서 0.4%로 절반 수준으로 인하되었습니다. 이는 주택 공급 활성화와 분양가 안정화를 위한 조치로, 실질적으로 아파트 등 공동주택 구매자의 부담을 경감시키는 효과가 있습니다. 다만, 이 부과요율 완화는 단독주택 용지에는 적용되지 않아 기존의 1.4% 요율이 그대로 유지됩니다. 이는 공동주택 중심의 주택 공급 정책을 반영한 것으로 볼 수 있습니다.3. 실무적 영향 및 고려사항가. 개발사업자에게 미치는 영향이번 개정은 개발사업자의 비용 부담을 경감시킬 것으로 예상됩니다. 특히 100세대 이상 300세대 미만의 중소규모 개발사업자는 학교용지부담금을 전혀 부담하지 않게 되어 사업성이 개선될 것입니다. 300세대 이상 대규모 공동주택 개발사업의 경우에도 학교용지부담금이 절반으로 줄어 개발 비용이 감소합니다.실무적으로 개발사업자는 사업 기획 단계에서 다음과 같은 점을 고려하는 것이 좋겠습니다: 300세대를 기준으로 한 사업 규모 조정 검토 취학인구 감소지역 여부 사전 확인 개정법 시행일(2025년 6월 21일) 이후 분양공고 승인을 받을 경우 적용 나. 주택 구매자에게 미치는 영향학교용지부담금은 궁극적으로 분양가격에 반영되므로, 이번 개정은 주택 구매자의 실질적인 부담을 경감시킬 수 있습니다. 예를 들어, 5억 원짜리 아파트의 경우 기존에는 400만 원의 학교용지부담금이 분양가에 반영되었으나, 개정 후에는 200만 원으로 절반 감소하게 됩니다. 다만, 이러한 부담금 감소가 실제 분양가격 인하로 이어질지는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.다. 관련 판례 검토대법원 2025. 3. 13. 선고 2023두48445 판결에서는 '주택법에 따른 개발사업을 시행하는 지역주택조합인 원고가 피고 행정청이 부과한 학교용지부담금 처분 취소를 청구하였는데, 원심은 학교용지법에 따른 부담금 산정 시 전체 공동주택 세대수에서 사업 시행 전 기존 세대수를 공제해야 한다고 판단했으나, 대법원은 이를 파기하였습니다. 대법원은 학교용지법상 부담금 산정 시 반드시 개발사업으로 증가하는 세대수만을 기준으로 삼아야 하는 것이 아니라, 해당 지역 상황, 취학인구 증감 추이, 유입 인구의 연령별 분포, 교육환경에 대한 사회적 인식 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 행정청이 재량권 범위 내에서 부담금을 산정할 수 있다고 판시했습니다. 또한 법 제5조 제1항 단서의 적용대상이 아닌 개발사업에 대해서는 이 규정을 적용하거나 유추적용하여 기존 세대수를 공제할 의무가 없다'고 판단하였습니다. 이와 관련하여 300세대가 넘게 되면 면제는 되지 않지만 부과요율이 절반으로 내려갔다는 점에서 다소간의 유의미한 변화가 있지 않을까 생각이 됩니다.4. 결론학교용지부담금 개정은 학령인구 감소와 주택건설 산업 위기라는 현실을 반영한 정책적 결정으로 보입니다. 이번 개정으로 중소규모 개발사업자의 부담이 크게 줄어들고, 대규모 공동주택 개발도 부담금이 절반으로 감소하여 주택 공급 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다. 학교용지부담금 제도는 교육 인프라 확충과 주택 공급 활성화라는 두 가지 정책 목표 사이에서 균형을 찾아가는 과정에 있으며, 개발사업자와 주택 구매자 모두 이번 개정법의 변화를 사업 계획과 주택 구매 결정에 반영할 필요가 있습니다.

지역주택조합 전문변호사 이강진지역주택조합 사업은 무주택 서민의 주택 마련을 지원하기 위한 제도이나, 조합원 자격 유지와 관련된 분쟁이 빈번하게 발생하고 있습니다. 본 글에서는 지역주택조합 조합원의 자격 유지 기간과 관련된 법령 및 판례를 검토하여, 조합원 자격 상실을 예방하고 권리를 보호하는 데 필요한 정보를 제공하고자 합니다.  지역주택조합 조합원 자격 요건주택법 제11조 및 동법 시행령 제21조는 지역주택조합의 조합원 자격을 규정하고 있습니다. 주요 자격 요건은 다음과 같습니다. 무주택 요건 - 조합설립인가 신청일(투기과열지구는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니할 것 또는 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목 나목). 지역 요건 - 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역(특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시·군)에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 자일 것 (주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 나목). 세대주 요건 - 조합설립인가 신청일 현재 「주민등록법」에 따른 세대주이고 입주가능일까지 유지(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가,나목)자격 유지 기간 중 주택 취득과 관련된 예외 및 판례조합원 자격 유지 기간 중 주택을 취득하는 경우 원칙적으로 조합원 자격이 상실되지만, 예외적으로 자격이 유지되는 경우가 있습니다. 상속으로 인한 주택 취득 - 주택법 시행령 제21조 제2항 제1호는 상속으로 주택을 취득하는 경우에는 조합원 자격을 유지할 수 있도록 예외를 규정하고 있습니다. 세대 분리 - 주택법 시행령에서는 명시적으로 세대분리에 대한 예외규정을 두고 있지 않습니다. 다만 주택 공급에 관한 규칙 제53조에서 무주택으로 보는 경우에 세대 분리에 대한 부분이 있습니다. 일시적 2주택 - 조합원 자격 유지 기간 중 일시적으로 2주택자가 되는 경우, 즉 기존 주택을 처분하고 새로운 주택을 취득하는 과정에서 발생하는 일시적인 2주택 상태는 조합원 자격 상실 사유로 보지 않는다는 판례가 있습니다. 다만, 이 경우에도 기존 주택의 처분 기간이 지나치게 장기화되거나, 새로운 주택 취득 후 기존 주택을 처분하지 않는 경우에는 조합원 자격이 상실될 수 있습니다. 원칙적으로는 일시적이어도 2주택자가 되는 경우 조합원 자격은 상실되는 것이고 예외적으로 법원의 구제에 의해서 조합원 자격이 유지되는 것이라는 점을 명심해야 하겠습니다. 지역주택조합 조합원 자격은 언제까지 유지해야 하나조합원 자격을 보면 크게, 주택, 거주요건, 세대주, 다른 조합의 조합원이 아닐 것으로 볼 수 있습니다. 거주요건의 경우에는 조합설립인가 신청일 현재 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람이라고만 되어 있어서 조합설립인가 신청일 이후에도 거주하여야 하는 조건이 없으므로 조합설립인가 신청일 이후에는 해당 지역에 더 이상 거주하지 않는다고 하더라도 문제가 없습니다. 다른 조합의 조합원이 아닐 것이라는 조건은 아무런 기간 제한이 없는데 해당 지역주택조합의 조합원 가입계약 시점에 다른 지역주택조합의 조합원이 아니기만 하면 될 것으로 보입니다. A라는 지역주택조합에 가입한 이후에 B라는 지역주택조합에 가입하게 되면 A조합에 대해서는 아무런 영향이 없고, B 조합에 대해서만 조합원 자격이 되지 않는 것이라는 점에서 가입계약 시점에서만 문제 없으면 되겠습니다. 주택과 세대주의 경우에는 가목에 정의가 되어 있는데 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지에 대하여 규정을 하면서 주택과 더불어서 세대주일 것이라는 내용도 포함되어 있어서 주택과 세대주에 대한 자격 조건은 입주가능일까지 유지를 해야 하겠습니다. 조합설립인가 이후라고 한다면 세대주와 주택에 대해서만 신경쓰시면 다른 조합원 자격에 대해서는 더 이상 신경안쓰셔도 되겠지만 조합설립인가 이전이라면 거주요건도 고려를 해야 하겠습니다. 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것

안녕하세요. 울산상속전문변호사, 대한변호사협회 선정 우수변호사, 하영욱 변호사입니다. 상속 개시 전에 증여된 재산이 처분되거나 수용된 경우, 유류분 산정에 있어 증여재산의 가액 평가 방법에 대해 설명드리겠습니다.피상속인이 생전에 특정 토지를 증여하였고, 이후 수증자가 개인적인 노력과 투자를 통해 해당 토지의 특성이나 용도를 변경하여 가치를 향상시킨 경우, 유류분 산정 시 이 증여재산의 가치를 어떻게 평가할 것인지는 중요한 법적 쟁점이 됩니다.1. 관련 사례○ 망인은 2024년 9월 12일 사망하였고 자녀인 원고들과 피고가 망인의 상속재산을 상속하였습니다. ○ 망인은 생전인 1995년 5월 30일에 본인이 소유하던 토지를 증여를 원인으로 피고에게 사전증여하였고 소유권이전을 완료하였습니다. ○ 이후 피고는 1996년 4월경 해당 토지에 대해 형질변경허가를 받아 형질변경공사를 실시하였고, 이로 인해 1997년 4월 8일 토지의 지목이 답에서 전으로 변경되었습니다. ○ 2005년 1월 17일에는 해당 토지 중 일부가 개발제한구역에서 해제되고 1종 일반주거지역으로 용도지역이 변경되었습니다. 한국토지주택공사는 2009년 11월 3일 이 토지를 수용하였고, 피고는 2009년 12월 11일 수용보상금을 수령하였습니다. ○ 망인 사망 이후, 원고들은 피고를 상대로 유류분반환청구 소송을 제기하였습니다.○ 피고는 자신의 노력으로 토지의 성상이 변경되어 가치가 올랐기 때문에 해당 부분을 제외하고 토지의 가액을 산정하여야 한다고 주장하였습니다.2. 유류분산정의 기초가 되는 재산의 산정 시점민법 제1113조 제1항은 "유류분은 피상속인의 상속개시시에 있어서 가진 재산의 가액에 증여재산의 가액을 가산하고 채무의 전액을 공제하여 이를 산정한다"고 규정하고 있습니다.이는 유류분 산정의 기초가 되는 재산 가액의 평가 시점이 원칙적으로 상속개시시(피상속인이 사망한 시점)임을 의미합니다. 다만, 이러한 원칙은 수증자가 증여받은 재산을 상속개시 시점까지 원형 그대로 보유하고 있다는 전제를 바탕으로 합니다.3. 증여 후 수증자의 노력으로 증여재산의 가치가 증가된 경우 수증자가 자신의 비용과 노력으로 증여재산의 성상 등을 변경하여 상속개시 당시 그 가액이 상승된 경우'증여 당시의 성상'을 기준으로 하여 '상속개시 당시의 가액'을 산정하여야 합니다. 이 경우 감정을 통해 성상 변경 전의 지목을 특정하고 상속개시 당시의 가액을 산출하여야 합니다. 4. 수증자가 상속개시 전에 증여재산을 처분하거나 증여재산이 수용된 경우 대법원은 이 경우 증여재산의 가액은 증여재산의 현실 가치인 처분(수용) 당시의 가액을 기준으로 상속개시시까지 사이의 물가변동을 반영하는 방법으로 계산하다고 판단하고 있습니다. 즉 수증재산을 처분하거나 수용된 시점의 가액에서 이후 피상속인이 사망한 시점까지의 기간의 물가상승률을 반영(GDP 디플레이터)한 가액을 증여재산의 가액으로 판단한다는 의미입니다. 5. 관련 사례 해결관련 사례는 피고의 노력으로 토지의 지목이 변경되는 등 성상의 변화로 토지의 가치가 상승하였고, 또한 토지가 상속개시 전에 한국토지주택공사에 수용되어 상속개시 당시 존재하지 않습니다. 즉 앞서 설명드린 두가지 쟁점이 모두 포함된 사례로 유류분의 기초가 되는 재산인 토지의 가액산정은토지의 증여 당시 지목은 ‘답’이었으므로, 토지의 수용시점인 2009년 11월 3일 당시 토지의 지목이 ‘답’인 상태에서의 가액을 기준으로 증여가액을 산정하고,해당 증여가액에서 상속개시시인 2024년 9월 12일까지의 물가상승률(GDP 디플레이터)을 반영하여 증여재산의 가액을 산정하면 됩니다. 울산상속전문변호사, 대한변호사협회 선정 우수변호사법률사무소 제성 변호사 하영욱

오랜 기간동안 소송을 거쳐 확정판결을 받아 강제집행에 나섰더라도 막상 수중에 돈이 들어오기 까지는 다시 험난한 과정을 거쳐야만 합니다.채권의 경우 소멸시효가 10년인데, 채무자가 돈이 생길때까지 내버려 두어도 판결을 받은 적이 있으니 따로 연장하지 않아도 괜찮은걸까요?   판결로 확정된 채권의 소멸시효 기간 및 기산점확정판결에 따른 채권에도 소멸시효가 적용됩니다.제165조(판결 등에 의하여 확정된 채권의 소멸시효)①판결에 의하여 확정된 채권은 단기의 소멸시효에 해당한 것이라도 그 소멸시효는 10년으로 한다.②파산절차에 의하여 확정된 채권 및 재판상의 화해, 조정 기타 판결과 동일한 효력이 있는 것에 의하여 확정된 채권도 전항과 같다.③전2항의 규정은 판결확정당시에 변제기가 도래하지 아니한 채권에 적용하지 아니한다.출처 : 민법  다만 기존 1년, 3년 등 단기 소멸시효가 적용되었던 채권이라 하더라도 확정판결에 따라 10년의 소멸시효가 적용되게 됩니다.따라서 판결 확정 이후 별다른 조치 없이 10년이 경과하면 판결문을 받은 채권이더라도 시효소멸하므로 별도의 소멸시효 연장 조치가 필요한 것입니다.   소멸시효 중단을 위한 확인의 소이미 판결을 받은 채권인데, 또 민사소송을 제기할 수 있을까??앞서 제기한 민사소송의 판결이 확정되면다시 민사소송을 할 만한 '권리보호이익'이 없으므로, 같은 채권을 두고 2번째 민사소송을 할 수 있는지 논란이 있었습니다.이러한 방식에 대한 이행청구 소송에 대하여 대법원 2018다22008 전원합의체 판결에서는예외적으로 허용된다고 보았습니다.   그런데 여기서 더 나아가 대법원은 '새로운 방식' 즉 ‘확인의 소’ 형태로도 시효중단을 위한 민사소송이 가능하다고 판시하였습니다.(대법원 2018. 10. 18. 선고 2015다232316 전원합의체 판결)   [다수의견] 종래 대법원은 시효중단사유로서 재판상의 청구에 관하여 반드시 권리 자체의 이행청구나 확인청구로 제한하지 않을 뿐만 아니라, 권리자가 재판상 그 권리를 주장하여 권리 위에 잠자는 것이 아님을 표명한 것으로 볼 수 있는 때에는 널리 시효중단사유로서 재판상의 청구에 해당하는 것으로 해석하여 왔다.이와 같은 법리는 이미 승소 확정판결을 받은 채권자가 그 판결상 채권의 시효중단을 위해 후소를 제기하는 경우에도 동일하게 적용되므로, 채권자가 전소로 이행청구를 하여 승소 확정판결을 받은 후 그 채권의 시효중단을 위한 후소를 제기하는 경우, 후소의 형태로서 항상 전소와 동일한 이행청구만이 시효중단사유인 ‘재판상의 청구’에 해당한다고 볼 수는 없다.시효중단을 위한 이행소송은 다양한 문제를 야기한다. 그와 같은 문제들의 근본적인 원인은 시효중단을 위한 후소의 형태로 전소와 소송물이 동일한 이행소송이 제기되면서 채권자가 실제로 의도하지도 않은 청구권의 존부에 관한 실체 심리를 진행하는 데에 있다.채무자는 그와 같은 후소에서 전소 판결에 대한 청구이의사유를 조기에 제출하도록 강요되고 법원은 불필요한 심리를 해야 한다. 채무자는 이중집행의 위험에 노출되고, 실질적인 채권의 관리·보전비용을 추가로 부담하게 되며 그 금액도 매우 많은 편이다. 채권자 또한 자신이 제기한 후소의 적법성이 10년의 경과가 임박하였는지 여부라는 불명확한 기준에 의해 좌우되는 불안정한 지위에 놓이게 된다.위와 같은 종래 실무의 문제점을 해결하기 위해서, 시효중단을 위한 후소로서 이행소송 외에 전소 판결로 확정된 채권의 시효를 중단시키기 위한 조치, 즉 ‘재판상의 청구’가 있다는 점에 대하여만 확인을 구하는 형태의 ‘새로운 방식의 확인소송’이 허용되고, 채권자는 두 가지 형태의 소송 중 자신의 상황과 필요에 보다 적합한 것을 선택하여 제기할 수 있다고 보아야 한다.출처 : 대법원 2018. 10. 18. 선고 2015다232316 전원합의체 판결만약 이행판결을 2개(전소 + 후소) 받게 되면 2개의 집행권원이 발생하여 채무자로서는 이중집행의 위험에 놓이게 된다는 것입니다.위와 같은 대법원 판결을 기초로 이제는 확정판결을 받은 채권의 시효소멸을 막기 위하여'시효중단을 위한 확인의 소'를 이용하게 되었습니다.   시효중단을 위한 확인의 소 진행시 유의할 점  이미 판결 받은게 있으니, 시효중단을 위한 확인의 소를 제기하면 당연히 승소판결을 받을 수 있는 것 아닌가? 싶은 생각이 들 수는 있습니다.그러나 기본적으로 '확인의 소'는 '확인의 이익'이 인정되어야 하며, 이는 피고가 되는 채무자가 항변하지 않더라도 재판부에서 직권으로 살펴보게 됩니다.   이러한 확인의 이익이 인정되지 않아 각하 판결이 선고되는 경우도 있으니 주의가 필요합니다.재판부에서 '확인의 이익'을 부정한 사례로는① 10년의 소멸시효 기간이 임박하지 않은 경우② 채권 압류를 통해 소멸시효 진행이 중단되어 있던 경우③ 소 제기 이전에 이미 시효가 완성되어 채권이 소멸되어 있던 경우등을 확인할 수 있습니다.판결 확정 이후 집행을 추심업체에 맡기거나 하면서 채권 압류 사실을 당사자 본인이 인지하지 못할 때도 있습니다.울산민사변호사와 상담을 통해 현재 상황을 제대로 파악하고, 확인의 이익 유무를 확인한 다음 소송을 진행하는 것이 안전할 것입니다. 그러나 시효소멸을 앞둔 상황에서 시효 중단 여부를 명확하게 확인할 수 없다면 추후 소송중 확인이 되어 패소할 위험성이 있더라도 우선 확인의 소를 제기하여 두는 것이 적절한 선택일 것입니다.법률사무소 제성변호사 정희승

아파트 개발사업 토지 매매계약체결아파트 개발 사업을 하는 경우 1,2필지가 아니라 수십에서 수백필지가 필요합니다. 하지만 동시에 수백 필지의 소유자와 계약을 맺는 것이 아니므로 차츰 계약을 맺어가게 되는데 계약을 진행하면서 계약금을 일일이 지급하다가 지주들의 금액 요구수준이 높다거나 다른 이유로 사업부지를 확보하지 못하는 경우에 지급한 계약금을 모두 포기해야 하고 그에 따른 손해가 막심하다는 점에서 매매계약을 하는 경우에 계약금을 전체 지주 80% 이상 계약서 작성시 지급하기로 하는 등의 조건을 들어서 계약을 체결하는 경우가 있습니다.  계약률에 미치지 못했음에도 계약금을 미리 지급하는 경우토지 확보 작업이 지지부진 하게 되는 경우에 지주들이 계약해제를 하고 싶어 하는 경우가 있는데 이 때에 시행사측에서 지급시기가 되지 않았음에도 계약금을 미리 지급하는 경우가 있습니다. 이에 대하여 계약에서 정한 조건을 위반한 것이므로 해당 금원을 돌려주고 계약을 해제하려고 하는 경우가 있습니다. 법원은 ‘피고들이 원고 계좌에 일방적으로 입금한 위 00,000,000원을 이 사건 약정에 따른 계약금이라 할 수 없으므로, 위 00,000,000원의 입금이 피고들의 채무불이행이라고 볼 수 없고, 설령, 위 입금을 피고들의 채무불이행에 해당한다고 보더라도, 앞서 인정할 사실만으로는 피고들이 '전체 지주 00% 이상 계약서 작성' 이후 원고에게 계약금을 지급하기로 한 것이 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무에 해당한다는 것이 이 사건 약정 체결 당시 상황으로 보아 객관적으로 분명하게 나타난 원고와 피고들의 합리적인 의사라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다’고 하여서 계약 해제를 인정하지 않았습니다. 계약금 지급시기가 있다면 적어도 해당 시점까지 지급해야 한다는 것이지 미리 지급 한 것으로는 계약 해제가 어렵다고 보아야 할 것입니다. 지주 입장에서는 80% 이상 계약되지 않으면 계약금을 지급하지 않는다고 하는 것은 계약이 안되면 그대로 계약이 해제될 수 있다고 생각할 수도 있지만 계약금이 지급되지 않았다고 하더라도 계약 자체는 그대로 유효하다는 점에서 안심해서는 안될 것이고, 토지계약이 지연되었을 때 어떻게 대처해야 할지를 고민해서 방법을 마련해두는 것도 필요합니다.이행불능으로 매매계약을 해제 할 수 있는지대법원은 ‘채무의 이행이 불능이라는 것은 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결, 대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다75321 판결 참조)’고 판시하고 있습니다. 토지 매매계약을 할 때 잔금을 사업승인신청시 지급하는 것으로 하였을 경우에 사업이 매매계약을 했을 때부터 수년이 흘렀고 사업도 진척이 되지 않는데 다른 곳에서 매매계약을 하겠다고 하는 경우가 있어서 이 때 사업이 이행불능이 되어서 매매계약을 해제 할 수 있는지가 문제 될 수 있습니다. 사업이 이행불능이 되었는지는 각 사안마다 다른 것으로 특히 지역주택조합인지 일반분양 사업인지에 따라서도 다릅니다. 일반분양 사업의 경우에는 2007년에 계약을 했는데 금융위기로 사업이 지연되면서 15년이나 지난 2022년에 이르러서 사업이 불가능하게 되었으므로 계약이 해제되었다는 주장을 하였으나 계속 시공사의 MOU계약이 체결되고 있고, 사업도 계획 변경을 해서 대략의 설계도면 등을 계속 업데이트를 해주어서 사업이 이행불능이 되었다는 점에 대하여 인정하지 않아서 계약해제가 되지 않았습니다. 지역주택조합 사업을 위하여 매매계약을 체결한 사안에서는 매수한 토지들이 공매처분되거나 강제집행절차가 진행 중이고, 소유권이전등기가 되지 않은 다른 토지 매매계약의 경우 잔금지급일자가 확정일자로 되어 있어서 계약해제가 되었다는 사정, 다른 자산도 없는 점, 조합원들이 대거 탈퇴가 된 사정 등에 비추어서 지역주택조합을 설립하여 주택건설사업을 추진하는 것을 목적으로 체결된 부동산매매계약은 이행불능 상태에 빠져 있어서 계약이 해제된다는 판결을 내린 사례도 있습니다. 따라서 사업 지연에 따라서 계약해제를 하려는 경우에 본인의 계약에서 잔금지급시기가 사업승인 이후라고 한다면 사업이 불가능 한 사류에 대해서 상세하게 파악해서 주장입증해야 해제가 가능하겠습니다.지주가 계약 해제를 위해서는 소유권이전등기 의무를 이행해야 한다매매계약 이행불능이 된 경우에는 지주의 소유권이전등기 의무를 이행할 필요가 없습니다. 매도인의 매매계약상의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되어 이를 이유로 매매계약을 해제함에 있어서는 상대방의 잔대금지급의무가 매도인의 소유권이전등기의무와 동시이행관계에 있다고 하더라도 그 이행의 제공을 필요로 하는 것이 아니다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결 참조).그런데 이행불능이 아니라 상대방이 이행지체를 하고 있는 경우가 있습니다. 예를 들어서 잔금지급시기가 되었음에도 지급하지 않아서 계약를 해제하려고 하는 경우나 토지 매매계약 70%가 되면 계약금을 지급하기로 했는데 지급을 하지 않는 경우를 들 수 있습니다. 이런 경우에는 이행불능과 달리 소유권이전등기 의무를 이행해야지 계약해제가 가능합니다. 계약 이행은 변호사, 법무사 사무실에 서류를 보관시키면서 언제든지 잔금을 지급하고 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 상당한 기간을 두고 수령을 최고하면 이행제공을 한 것으로 보고 계약해제를 할 수 있습니다. 이러한 절차를 제대로 거치지 않고 일단 계약해제 통보를 한 다음에 시간이 어느 정도 흐른 후에 갑자기 상대방측에서 잔금을 할 테니까 소유권이전등기 서류를 마련해달라고 연락 왔을 때 부랴부랴 변호사 사무실을 찾아오는 경우가 있는데 이 때에는 계약 해제가 적법하게 이루어지지 않아서 그대로 잔금을 받고 끝나는 경우가 있는데 잔금까지 시간이 상당히 흘러서 부동산 가격이 많이 오른 경우임에도 어쩔 수 없게 되는 경우가 있으므로 계약해제도 확실하게 도움을 받아서 하는 것이 좋습니다.울산부동산변호사 이강진

법률사무소 제성 울산부동산변호사 이강진1. 사안의 개요집합건물의 구분소유자인 신청인이 관리인 부재를 이유로 법원에 임시관리인 선임을 청구한 사안입니다. 원심은 임시관리인 선임의 필요성을 인정하지 않아 신청을 기각했으나, 대법원은 집합건물법상 임시관리인 선임 요건에 대한 법리 오해를 지적하며 원심을 파기환송했습니다.집합건물법 상가관리단 임시관리인 선임2. 임시관리인 선임에 대한 판결문제 : 집합건물에 관리인이 부재한 경우, 법원은 어떠한 요건 하에 임시관리인을 선임할 수 있는지 여부가 문제됩니다. 특히, 임시관리인 선임이 '곧바로 손해가 생길 염려'가 있는 경우에만 가능한지, 아니면 관리인 부재 자체로 충분한 요건이 되는지가 쟁점입니다.법리 : 집합건물법 제24조 제3항은 관리인의 선임 및 해임에 관한 절차를 규정하고 있으며, 제24조의2 제1항은 "선임된 관리인이 없는 경우" 구분소유자 등이 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있다고 명시하고 있습니다.이 사건 판결(대법원 2024. 8. 19. 선고 2024마6239 결정) : 대법원은 집합건물법 제24조의2의 입법 취지가 관리인 부재로 인한 관리 공백 및 분쟁을 예방하는 데 있음을 강조합니다. 또한, 임시관리인의 의무와 임기를 제한적으로 규정하여 그의 지위가 임시적임을 분명히 하고 있습니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 대법원은 "선임된 관리인이 없는 경우" 특별한 사정이 없는 한 임시관리인 선임 청구가 가능하며, 별도로 "곧바로 손해가 생길 염려"가 있다는 사정이 요구되는 것은 아니라고 판단합니다. 대법원은 신청인이 관리인이 없는 집합건물의 구분소유자로서 임시관리인 선임을 청구할 수 있다고 보았습니다. 결론 : 집합건물에 관리인이 없는 경우, 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다. 임시관리인 선임 시 "곧바로 손해가 생길 염려"가 있다는 사정은 필수적인 요건이 아니라는 점을 명확히 했습니다.3. 시사점 및 유의사항임시관리인 선임 요건 완화적 적용: 섬임된 관리인이 없는 경우에 곧바로 손해가 생길 염려까지 필요하지 않다는 점에서 임시관리인 선임 요건이 완화된 것으로 볼 수 있습니다. 이제는 관리인 부재 시 보다 용이하게 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다.관리단 구성의 중요성: 집합건물법은 관리단 구성 및 관리인 선임을 의무화하고 있습니다. 관리단이 적법하게 구성되어 있고 관리인이 선임되어 있다면 임시관리인 선임 문제는 발생하지 않습니다. 따라서 집합건물의 효율적인 관리를 위해서는 관리단 구성 및 관리인 선임에 적극적으로 참여하는 것이 좋습니다.임시관리인의 역할: 임시관리인은 관리인 선임을 위한 관리단집회 소집 의무를 부담하며, 그의 임기는 제한적입니다. 즉, 임시적인 역할에 한정되므로, 조속히 정식 관리인을 선임하여 안정적인 관리 체계를 구축하는 것이 중요합니다.분쟁 예방: 관리인 부재는 관리 공백 및 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 임시관리인 선임을 통해 이러한 문제를 예방하고, 집합건물의 효율적인 관리를 도모할 수 있습니다.변호사의 조력: 임시관리인 선임 청구 절차는 복잡하고 까다로울 수 있습니다. 따라서 변호사와 상담하여 법률 자문을 구하고, 필요한 서류를 준비하는 등 적절한 조치를 취하는 것이 좋습니다.4. 임시관리인 선임 필요성임시관리인 선임은 기존 관리인 임기 만료 후에 새로운 관리인 선임 지연이 된다거나 관리인의 갑작스러운 사임, 사망 등이 있으면 필요할 수 있는데, 입주 초기에 관리단이 제대로 구성이 되지 않은 상태에서 지연이 되다가 제대로 관리단을 구성하지 못한 상태에서 시일이 흐른 경우가 있을 수 있는데 이 때에도 임시관리인 선임이 필요할 수도 있습니다. 물론 이 때에는 애초에 구분소유자들의 동의를 통해서 관리단 집회를 조속히 소집해서 관리인을 선출하는 것이 필요할 수 있지만 그러한 상황이 여의치 않을 때 임시관리인 선임을 청구할 수도 있을 것입니다.기존 관리인의 임기 만료 후 새로운 관리인 선임 지연:상황: 집합건물 관리규약에 따라 선임된 관리인의 임기가 만료되었으나, 관리단 내부의 의견 불일치, 정족수 미달 등의 사유로 새로운 관리인 선임이 지연되는 경우를 가정해 보겠습니다. 이 경우, 관리인의 부재로 인해 공용부분의 유지보수, 관리비 징수, 회계 감사 등 필수적인 관리 업무가 중단될 수 있습니다. 또한, 관리 업무 공백을 틈타 일부 구분소유자들이 무단으로 공용부분을 점유하거나, 시설물을 훼손하는 등의 문제가 발생할 가능성도 있습니다.필요성: 관리인의 부재로 인한 관리 업무 중단은 집합건물의 가치 하락 및 구분소유자들의 재산권 침해로 이어질 수 있습니다. 따라서 임시관리인 선임을 통해 관리 업무를 대행하고, 조속히 관리단집회를 개최하여 새로운 관리인을 선임하도록 유도할 필요가 있습니다.관리인의 갑작스러운 사임 또는 사망:상황: 선임된 관리인이 개인적인 사정으로 갑작스럽게 사임하거나, 예기치 못한 사고로 사망하는 경우를 생각해 보겠습니다. 이 경우, 관리 업무의 인수인계가 제대로 이루어지지 않아 혼란이 발생할 수 있으며, 특히 회계 관련 업무의 경우 투명성 문제가 제기될 수 있습니다. 또한, 긴급한 수리나 보수가 필요한 상황이 발생하더라도 신속하게 대응하기 어려울 수 있습니다.필요성: 관리인의 갑작스러운 부재는 집합건물의 관리 체계를 마비시키고, 각종 사고 발생 시 적절한 대응을 어렵게 만들 수 있습니다. 따라서 임시관리인 선임을 통해 신속하게 관리 업무를 대행하고, 필요한 조치를 취할 수 있도록 해야 합니다.